Что означает понятие свободная продажа?

Одним из главных преимуществ свободной продажи квартиры является то, что все юридические аспекты каждого жилья в цепочке тщательно проверяются, часто не только одним риелтором. Однако, в остальном, было бы намного проще, если бы на рынке осуществлялись только свободные сделки. Однако, чаще всего встречается именно «альтернатива», поэтому приходится работать с тем, что есть.

Особенности свободной продажи квартиры

Что означает свободная (прямая) продажа недвижимости, какие особенности и признаки имеет такая процедура. Преимущества и недостатки свободной продажи квартиры.

• Покупка и продажа
• Другие рубрики

Все рубрики

• Все статьи о недвижимости
• Покупка и продажа
• Кредитование. Ипотека
• Аренда недвижимости
• Технология строительства
• Ремонт и дизайн интерьера
• Выбор жилья в новом доме
• Все новости о недвижимости
• Новости от застройщиков
• Конференции и мероприятия
• Тесты и проверки

В объявлениях о недвижимости часто можно встретить выражение «свободная продажа квартиры». Законодательно такое понятие не определено, и часто его понимают неправильно, думая, что это означает продажу жилья без участия риэлтора или без комиссии, без обременений и других собственников. Эти детали не имеют отношения к свободной продаже. Она означает, что продавец свободно продает квартиру и не собирается одновременно покупать другую недвижимость. Проще говоря, здесь нет альтернативной сделки.

В чем разница: «свобода» или альтернатива?

Многие клиенты и продавцы квартир, которые пытаются действовать без привлечения профессионалов рынка недвижимости, часто сталкиваются с термином «свободная продажа». Для начала давайте определим разницу — все сделки с квартирами, которые предлагаются на вторичном рынке, помимо прочего, разделяются на два типа:

• свободные в продаже, то есть — владельцы просто хотят получить определенную сумму денег за свою недвижимость, и в сделке участвуют только две стороны;
• предназначенные для альтернативной сделки, когда собственник продаваемой квартиры сразу же приобретает другую недвижимость для себя с доплатой или без нее (возможна так называемая «цепочка альтернатив»).

Иначе говоря, «свободная продажа» означает, что сделка будет проведена быстро: продавец получит деньги, а покупатель сможет сразу зарегистрировать право собственности и въехать в новое жилье.

Термин «свободная продажа» не употребляется в законодательстве. Однако в специальной литературе можно встретить термин «безальтернативная сделка».

Стоит отметить, что для большинства квартир на рынке используется «альтернативная сделка». Аналитики замечают сокращение числа действительно свободных квартир, которые всегда востребованы.

Продавцы таких квартир обычно не снижают цену на каждую сотню, и такие квартиры покупаются очень быстро, так как сделка завершается в течение нескольких дней.

Отличительной особенностью альтернативной сделки является то, что конкретная жилплощадь не является самостоятельным объектом продажи, а предполагает последующие действия продавца по поиску нового жилья для себя. В результате возникает цепочка сделок, что приводит к затягиванию процесса.

Если у вас не хватает денег на покупку, вы можете попробовать получить субсидию на покупку недвижимости, особенно это полезно для молодых семей.

Альтернативная сделка, альтернатива, цепочка

Все эти термины указывают на то, что хотя бы один из участников сделки планирует продать недвижимость и одновременно приобрести другую.

В самом простом случае альтернативная сделка включает 2 квартиры и 3 участников:

• Участник 1 — у него есть деньги и он покупает квартиру
• Участник 2 — осуществляет продажу своей старой квартиры и одновременно приобретает новую
• Участник 3 — только продает свою квартиру

В большинстве случаев основную сумму вносит Участник 1. Взамен он получает квартиру, но деньги он не отдает своему продавцу — Участнику 2, а сразу переводит их Участнику 3.

Участник 2 не получает деньги от продажи своей квартиры. Если цена квартир одинакова, что бывает очень редко, все деньги направляются Участнику 3.

Однако обычно Участник 2 получает разницу в стоимости, если его квартира дороже той, которую он покупает. Или же сам доплачивает разницу продавцу — Участнику 3, когда покупает более дорогую квартиру.

Даже самая простая альтернативная сделка может занимать целый день. И чем больше участников и квартир в сделке, и чем больше разница в стоимости квартир, тем сложнее становится сделка и тем больше времени требуется на ее подготовку.

Такие сделки не могут быть проведены без грамотных риелторов и обязательной проверки каждого звена цепочки. Если хотя бы одна купля-продажа не состоится или будет оспорена, то вся сделка может развалиться, а участники понесут убытки.

«Альтернатива найдена» — это хорошо

Не всегда слово «альтернатива» означает, что придется долго ждать сделки. Если в объявлении указано, что сделка альтернативная и альтернатива найдена, это означает, что цепочка уже полностью или частично собралась.

Если вы хотите купить недвижимость, не продавая ничего одновременно, то возможно сделка пройдет быстро. Кроме того, вы можете попробовать снизить цену. Чтобы ускорить процесс, продавец может пойти вам навстречу.

Сделка без ограничений

Сделка без ограничений предполагает, что продавец получает деньги, а покупатель получает квадратные метры недвижимости. При этом недвижимость освобождается от прописанных собственников и их семей, а также от предметов, не входящих в стоимость. После этого сделка считается завершенной: все получили то, что хотели, и могут расходиться.

Основные преимущества

• Быстро — нет необходимости ждать, пока продавец найдет новое жилье для себя.
• В процессе совершения сделки участвуют только две стороны — покупатель и продавец. И существует только один объект недвижимости, который легко можно проверить по всем параметрам.
• Риск того, что сделка не состоится, минимален. Все стороны уже знакомы и наиболее заинтересованы в том, чтобы закончить сделку как можно скорее.

Существуют ли риски при свободной сделке?

Да, как и при любой сделке.

• Во-первых, необходимо учесть, что свободная сделка может иметь скрытые аспекты. Продавец может скрыть свои намерения продать квартиру и использовать вырученные деньги для приобретения нового жилья. Это уже другой вид сделки, о котором мы расскажем далее. В рамках свободной сделки такое поведение может привести к длительному ожиданию после внесения задатка для покупателя. Чтобы защитить себя, рекомендуется включить в текст договора пункт о передаче жилплощади в день совершения сделки или непосредственно после нее. Если продавец отказывается подписать такое соглашение, это может свидетельствовать о его намерении провести альтернативную сделку, скрываясь за покровом свободной.
• Во-вторых, часто возникают ситуации, когда квартиры с обременениями продаются напрямую (без посредников). Такие сделки привлекают покупателей своей быстротой, что может быть выгодно для тех, кто хочет скрыть негативную информацию о недвижимости. Кроме того, такие сделки часто осуществляются без участия риелтора, поэтому никто не может проверить все данные. В результате можно оказаться в ситуации, когда в квартире зарегистрированы несовершеннолетние собственники или другие лица, которые имеют право на долю жилья. В таком случае новому владельцу придется искать правовую защиту.

Альтернативная продажа

Сложной считается альтернативная или встречная продажа недвижимости, в которой участвуют несколько продавцов и покупателей, которые одновременно продают свою квартиру и покупают новую. В таких сделках невозможно обойтись без юристов.

Сомали выпускает коллекционные монеты в различных формах: автомобили, мотоциклы, музыкальные инструменты и геометрические фигуры.

Процесс совершения сделки

Если вы полностью запутались в цепочке участников и их переводов, давайте рассмотрим альтернативную сделку на примере. Представьте, у нас есть Петя, Вася и Дима, которые проживают в Красноярске и получили в наследство трехкомнатную квартиру в центре города. Братья решили продать недвижимость за 9 миллионов рублей и приобрести по одной однокомнатной квартире в пределах 2 миллионов рублей. Покупатель уже найден — это милая учительница английского языка. Один из продавцов однокомнатной квартиры также заинтересовался покупкой недвижимости, но уже загородного дома. В этой сложной сделке учительница английского будет нижним покупателем, а верхними продавцами будут трое — собственники двух однокомнатных квартир и владелец дома. Таким образом, женщина сразу же заплатит за две однокомнатные квартиры и еще 1 миллион рублей за дом. Оставшуюся разницу она выплатит по договоренности.

Как происходит параллельный подбор квартиры

Существует возможность приобрести нужную квартиру, а затем продать свою как свободную, что является привлекательным и выгодным для покупателей и продавцов. Особенно выгодно использовать ипотеку при покупке, чтобы затем погасить кредит средствами от продажи свободной квартиры. Необходимо отметить, что ни один банк не предоставляет мораторий на досрочное гашение ипотеки.

Рекомендуется покупателям стремиться к приобретению свободного варианта квартиры. При заключении авансового соглашения или предварительного договора с продавцом квартиры необходимо зафиксировать факт свободной продажи в письменном виде.

Плюсы и минусы альтернативной сделки

Одним из главных преимуществ является возможность продавца начать переезд в тот же день, когда документы оформлены. Кроме того, ему не нужно самостоятельно искать новую квартиру, так как все вопросы по поиску и переговорам поручаются агентству.

Еще одним преимуществом является то, что все юридические аспекты квартиры будут идеально проверены. Документы будут рассмотрены несколькими юристами, включая представителя риелторского агентства и стороны покупателей и продавцов, которые готовили документы.

Однако альтернативная сделка имеет несколько недостатков:

Возможность срыва сделки. Цепочка сделки может остановиться по разным причинам. Например, Росреестр может приостановить сделку из-за обнаруженной ошибки или несовпадения данных в предоставленных документах. Кто-то из участников может найти более выгодный вариант и отказаться от участия в цепочке.

Если у одного из участников цепочки есть несовершеннолетние дети, необходимо учесть, что разрешение органов опеки действует всего две недели. После истечения срока разрешение придется получать заново, что замедлит процесс и повысит риск разрыва цепочки.