Что такое апартаменты и в чем их отличие от квартир?

— Апартаменты относятся к нежилым помещениям и предусматривают только временную регистрацию, которую нужно продлевать каждые 5 лет, — объясняет Оксана Комарова.

Отличия апартаментов от квартир

Эта статья была опубликована в мае 2024 года. Информация актуальна на июль 2024 года, но может измениться вместе с ключевой ставкой Центрального Банка.

По данным исследования ЦИАН, доля предложений апартаментов в Москве увеличилась в первой половине 2024 года. При этом стоимость апартаментов обычно ниже, чем у квартир. В этой статье мы расскажем, в чем отличие апартаментов от квартир.

Апартаменты представляют собой коммерческую недвижимость. Можно сказать, что это апарт-гостиница, где вы становитесь владельцем своего номера.

Жилищный кодекс предоставляет определение различных видов жилой недвижимости, и апартаменты не входят в их число. Они предназначены для коммерческого использования, несмотря на то, что их внутренняя планировка очень похожа на обычную квартиру: есть жилые комнаты, кухня, ванная комната, иногда даже несколько. Часто апартаменты предлагаются в виде свободной планировки.

Таким образом, основное отличие апартаментов от квартир заключается в их назначении для коммерческого использования.

Выписка из ЕГРН указывает, что апартаменты являются коммерческими помещениями.

Каковы отличия между квартирой и апартаментами?

Вкратце говоря, разница заключается в статусе недвижимости. Застройщикам не всегда удается приобрести земельный участок для строительства жилой недвижимости, однако часто имеется земля, подходящая для коммерческого использования. Вот почему апартаменты стали так популярны в последние годы: строительная компания покупает землю и строит на ней дома, которые могут использоваться для проживания.

Также назначение земли под апартаменты может различаться. Участок может быть подходящим для гостиницы или объектов общественно-делового назначения, другими словами, бизнес-центров. Информацию о назначении земли можно получить у застройщика. Для этого нужно попросить предоставить свидетельство о государственной регистрации права или кадастровый паспорт на участок.

Квартиры и апартаменты также имеют и другие важные отличия:

1. Несмотря на то что апартаменты могут предоставить все удобства и комфорт, их можно использовать различными способами. Например, апартаменты могут быть обустроены в виде хостела, фотостудии или офиса. И ничто из этого не будет считаться нарушением. В квартире же разрешается только одно — проживание.
2. Городские власти тщательно следят за соблюдением строительных норм и требований при строительстве новых многоквартирных домов. Все регламентировано: высота здания, размеры и количество дверных и оконных проемов, расположение санузлов, лифтов, перекрытий и т. д. У коммерческой недвижимости таких жестких требований нет, поэтому в апартаментах можно столкнуться с плохой звукоизоляцией, недостаточным освещением, низкими потолками и другими недостатками.

Особенности приобретения и перепродажи

При выборе проекта с апартаментами эксперты рекомендуют тщательно подойти к выбору застройщика и оценить его надежность. Для данного формата недвижимости характерна большая доля замороженных проектов и обманутых дольщиков. По оценкам ЦИАН, за последние семь лет (с 2013 по 2024 год) в старых границах Москвы было заморожено строительство 80 корпусов, половина из которых относится к апартаментным комплексам. «Таким образом, каждый десятый корпус с апартаментами в столице не был достроен. В сравнении, доля замороженных домов для проектов с квартирами и мультиформатными комплексами составила всего 2,4% за тот же период», — отметила Виктория Кирюхина. В настоящее время спрос на апартаменты минимальный. Фактором, ставшим двигателем пандемии на рынке новостроек, стала льготная ипотека под 6,5% годовых, которая не распространяется на апартаменты. Это привело к перенаправлению спроса в пользу квартир. Также при покупке апартаментов нельзя использовать материнский капитал и другие государственные субсидии. Банковские ипотечные программы для квартир и апартаментов практически не отличаются. При продаже апартаментов нельзя получить налоговый вычет (в среднем 260 тысяч рублей), который предоставляется покупателям квартир после трехлетнего владения имуществом. Этот фактор следует учитывать, если недвижимость не будет продаваться сразу после ввода жилого комплекса в эксплуатацию. «Инвестор, продавший квартиру до завершения строительства или в первое время после ввода здания в эксплуатацию, все равно должен заплатить налог на прибыль, и у него нет права на налоговый вычет», — добавила Мария Литинецкая.

Соглашение о долевом участии

Ваш застройщик может предложить вам заключить соглашение о долевом участии или какой-либо другой документ: предварительное соглашение о долевом участии, предварительный договор купли-продажи, договор бронирования или займа, договор о совместном инвестировании или о покупке векселя.

Запомните: все, что не является соглашением о долевом участии, не подходит. В случае банкротства, задержки в строительстве или строительных недостатков, вы не будете защищены законом так же, как при соглашении о долевом участии.

Предварительное соглашение о долевом участии. Иногда застройщик предлагает заключить предварительное соглашение о долевом участии. Это чаще всего происходит, если он еще не получил, но скоро получит разрешение на строительство от города. Застройщики не имеют права заключать соглашение о долевом участии без разрешения, поэтому они используют предварительные документы. Обычно они привлекают покупателя более низкими ценами и большим выбором до начала продаж.

Мое рекомендация — отказаться от предварительного Договора Долевого Участия (ДДУ), поскольку в нем отсутствуют законные гарантии. Данный документ не подлежит регистрации в Росреестре, что означает, что мошенник-застройщик может продать вашу квартиру нескольким покупателям или получить предоплату и оставить вас без средств. Когда застройщик получит разрешение на строительство, он может отказать вам в продаже выбранной квартиры или повысить ее стоимость.

Что предлагают банки по ипотеке на покупку квартиры

На рынке новостроек в России можно приобрести квартиру с помощью государственных программ. Существует несколько льготных ипотечных программ, включая:

• Льготная ипотека на новостройки с процентной ставкой 8% годовых, доступная гражданам РФ старше 18 лет.
• Семейная ипотека с процентной ставкой 6% годовых, доступная семьям с детьми.
• Льготная ипотека для IT-специалистов с процентной ставкой 5% годовых, доступная сотрудникам IT-компаний.
• В Дальневосточном федеральном округе и на Арктике предлагается ипотека под 2% годовых для покупки жилья.

Если рассматривать ипотеку на вторичное жилье, то ставки будут выше. Ниже приведены данные на 9 февраля 2024 года, предложенные банками:

• Минимальная ставка действует при подаче заявки онлайн на Банки.ру (+0,4 п. п. при отказе от подачи заявки через сайт);
• +0,7 п. п. при отказе от личного страхования;
• +0,3 п. п. при отказе от титульного страхования.

Существуют также скидки к ставке (не суммируются):

• 0,3 п. п. при покупке недвижимости у ключевого партнера банка;
• 0,4 п. п. при покупке недвижимости у Exclusive-партнера банка;
• 0,4 п. п. для зарплатников и клиентов А-клуба;
• 0,2 п. п. для клиентов Alfa only.
• +0,5 п. п. при отказе от личного / титульного страхования.
• Ставка предусматривает включение услуги «Снижение процентной ставки» и участие в акции «Выгодная ипотека с Халвой», а также заключение всех видов страховых договоров: имущественного, личного и титульного. Базовая ставка составляет 16,99% (ПСК 15,897–25,270%) годовых;
• +0,5 п. п. при отказе от участия в акции «Выгодная ипотека с Халвой».
• +1 п. п. до даты погашения кредита с использованием средств материнского (семейного) капитала, которые были учтены как первоначальный взнос;
• +1 п. п. без личного и титульного страхования;
• +0,15/0,5 п. п. без программы коллективного страхования;
• до +6,7 п. п. без возможности выбора опции «Абсолютная ставка».

В чем отличие между апартаментами и квартирой

Мы все хорошо представляем, что такое квартира. Но чтобы разобраться с точки зрения закона, воспользуемся выдержкой из Жилищного кодекса РФ.

«…структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, которое позволяет иметь прямой доступ к общим помещениям в этом доме и состоит из одной или нескольких комнат, а также помещений для вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и других нужд граждан».

Однако в этом документе до сих пор не прописано понятие апартаментов, хотя оно давно на слуху. Чтобы разобраться, в каких документах можно найти определение, мы обратились к юристу Анастасии Никишиной.

Непредсказуемо натыкаемся на определение в приказе Минкультуры. Если не верите нам, то проверьте документ под номером №1215. Он посвящен туризму. Согласно ему, юридический статус апартаментов — это номер для размещения площадью от 40 квадратных метров из двух и более комнат с угловой кухней. Документ ставит апартаменты в один ряд со студиями, люксами, джуниор сюитами, сюитами — все эти названия вы можете встретить при бронировании отеля.

Аналогичное определение есть в постановлении Госстандарта РФ №82. Оно касается гостиниц. Согласно ему, апартаменты — номер в средстве размещения из нескольких комнат с угловым оборудованием.

Далее идем к гостам. В бумаге под номером P 51185–2008, которая также посвящена туризму, указано, что апартамент — номер из нескольких комнат с спальным местом и угловым оборудованием.

Из прочитанного делаем выводы. Апартаменты:

• Жилое помещение для проживания людей;
• Включает сантехнический узел и кухню;
• Состоит из одной или нескольких комнат.

Казалось бы, апартаменты похожи на обычную квартиру в многоэтажном доме. Однако, существует важный юридический аспект. Согласно документам, апартаменты официально классифицируются как нежилое помещение. Но это не означает, что их нельзя обставить мебелью, приобрести бытовую технику и комфортно проживать. Все нюансы этого положения будут рассмотрены ниже.

Можно ли приобрести апартаменты по договору участия в долевом строительстве?

В настоящее время отсутствуют ограничения в законодательстве на заключение договора участия в долевом строительстве (ДДУ) с застройщиком для покупки апартаментов или других нежилых помещений. Тем не менее, важно помнить, что риски при таких сделках выше, чем при покупке жилой недвижимости. Проблема заключается в том, что покупателям апартаментов будет сложнее вернуть свои вложения или получить оплаченное имущество в случае банкротства застройщика.

Инструкция по правильной покупке квартиры в новостройке без риска обмана: Как правильно приобрести квартиру в строящемся доме?.

Инструкция по правильной покупке квартиры в новостройке без риска обмана: Как правильно приобрести квартиру в строящемся доме?.