Как легализовать перепланировку в 2024 году

Если квартира приобретена в ипотеку, необходимо также согласовать перепланировку с банком. Однако, обычно это не вызывает проблем.

Пошаговая инструкция по легализации перепланировки

Люди редко соблюдают закон при осуществлении перепланировки: процесс сопровождается слишком множеством бюрократии, которую нужно пройти длительное время и потратить значительные средства. Чаще всего они просто вызывают бригаду рабочих, которые выполняют работы, и живут спокойно. Однако это является опасным и ненадежным: за самовольную перепланировку можно получить штраф и потребование вернуть все в прежнее состояние.

Мы расскажем, как построить новую стену и не бояться проверок.

Необходимо учесть как свои интересы, так и интересы соседей сверху и снизу. В выписке имеется план квартиры, и все, что не соответствует этому плану, считается перепланировкой. Именно это и требуется согласовывать. Выписки на квартиры соседей необходимы для сравнения их планировок с собственной и понимания, что можно изменить в квартире.

🔎 Изучить требования

Перед приступлением к согласованию следует убедиться, возможно ли вообще провести перепланировку. Например, нельзя полностью сносить несущую стену или размещать раковину в месте, где находится жилая зона. Однако, если стена между туалетом и ванной не несущая, то ее можно снести, но необходимо получить согласование.

Особое внимание следует уделить кухне. Даже если стены не несущие, иногда существуют запреты на их демонтаж, например, если на кухне установлена газовая плита или если квартира однокомнатная.

🤝 Согласовать перепланировку с соседями

Это необходимо, когда ремонт затрагивает общее имущество, например, если вы планируете пристроить балкон на первом этаже. В противном случае соседи могут подать в суд и потребовать восстановить все по прежнему. Примером тому может служить случай женщины из Краснодара, которая почти лишилась своей квартиры из-за самовольной модернизации балкона.

Для получения одобрения соседей необходимо провести общее собрание собственников.

Некоторые виды перепланировки и переустройства можно согласовать по эскизу, отметив все изменения на копии плана. Например, в Москве разрешено проводить демонтаж ненесущей стены на жилой площади. Причина заключается в том, что такие работы не указаны в пунктах 2 и 3 приложения к постановлению правительства Москвы № 508-ПП.

Не все виды перепланировок можно согласовать по эскизу. В большинстве случаев требуется проект, который должны выполнить организации с допуском СРО.

🏗 Если проект сложный, необходимо получить техническое заключение от проектировщиков дома

Если планируется снести хотя бы небольшой участок несущей стены, прорубить в ней дверной проем или выполнить другую сложную перепланировку, необходимо получить разрешение от авторов проекта дома.

Разрешение на перепланировку может быть предоставлено, но это зависит от вашего проекта и состояния здания. Возможно, инженер проведет осмотр перед этим.

Если квартира находится в ипотеке, необходимо также согласовать перепланировку с банком. Обычно это не вызывает проблем.

📑 Подготовить документы

Для согласования перепланировки потребуются следующие документы:
1. Удостоверение личности владельца квартиры.
2. Документы, подтверждающие права на квартиру.
3. Технический паспорт.
4. Заявление о переустройстве или перепланировке.
5. Эскиз или проект перепланировки.
6. Согласие всех владельцев.
7. Протокол общего собрания собственников многоквартирного дома, если перепланировка затрагивает общедомовое имущество, например, подъезд.

🏢 Подать документы на согласование

В каждом регионе имеется свой орган, который осуществляет согласование. В Москве это Мосжилинспекция. Подачу документов можно осуществить через МФЦ или на портале госуслуг.

Согласование перепланировки квартиры в здании, являющемся памятником архитектуры, более сложный процесс: потребуется дополнительное согласование с департаментом культурного наследия.

Если все требования выполнены, разрешение будет выдано в течение 45 дней. В случае отклонения, необходимо будет внести изменения в проект или обжаловать отказ в суде.

⚖️ Возможность оспорить решение, если вам был неправомерно отказано

Владельцы квартиры имеют возможность оспорить решение о согласовании перепланировки через суд в течение трех месяцев, если им был отказано.

В пакет документов, предоставляемых на шестом этапе, могут быть приложены любые другие доказательства, подтверждающие вашу позицию. Например, можно получить экспертное заключение от Роспотребнадзора и Госпожнадзора, подтверждающее, что перепланировка не причиняет вреда.

🏛️ Строительство в соответствии с проектом

После получения разрешения на перепланировку, можно приступить к ремонтным работам, таким как снос, возведение или перемещение стены. Согласно разрешению на строительство, предоставляется год, однако его можно продлить на еще один год. Если срок истек, то самовольная перепланировка должна быть легализована.

Иногда работы начинаются до получения соответствующих документов, а согласование перепланировки происходит уже по факту. Однако есть риск того, что ее не узаконят, в таком случае собственник может быть обязан судом вернуть квартиру в первоначальное состояние. Кроме того, может быть выписан штраф в размере 2000—2500 рублей за самовольную перепланировку.

📓 Получение нового технического плана

По окончании работ необходимо вызвать кадастрового инженера. Он зафиксирует все изменения, составит новый технический план квартиры и, в некоторых регионах, предоставит справку о завершенной перепланировке. Обычно эта услуга доступна в течение семи дней.

Перед подписанием документов, необходимо проверить план: иногда инженеры путают точки, например, местоположение плиты и раковины.

📋 Согласование перепланировки в администрации

Представьте следующие документы в районную администрацию:
1. Технический план квартиры.
2. Разрешение на перепланировку.
3. Договор с строительной компанией, если ремонт выполнялся ими.
4. Договор на технический надзор.
5. Акт скрытых работ, если они проводились.

Межведомственная комиссия осмотрит квартиру и проверит, соответствует ли она изначально согласованному плану.

Если все в порядке, в течение 30 рабочих дней будет выдан акт о выполненном переустройстве и (или) перепланировке.

📇 Обновление информации в Росреестре

Для того чтобы сделать это, необходимо обратиться в МФЦ и предоставить следующие документы в электронном формате:
1. Заявление о внесении изменений в кадастр.
2. Технический план квартиры.
3. Разрешение на ввод в эксплуатацию.
4. Те же документы, которые были необходимы для согласования перепланировки на шестом шаге.

Через семь дней собственники получат выписку из ЕГРН с новым техническим планом квартиры

Больше о ремонте и обустройстве

Мы рассказываем в нашей рассылке «Свой угол». В ней вы найдете лучшие статьи о покупке, продаже, ремонте и обустройстве жилья. Рассылка приходит вам дважды в месяц, по вторникам, на вашу почту

Что еще можно почитать на эту тему:

Есть еще один совет для тех, кто уже сделал перепланировку.
Если ваша перепланировка относится не к незаконной, а к несогласованной, то есть она выполнена в соответствии со всеми нормами, но вы ее не согласовали, то не нужно обращаться в различные сомнительные компании, которые будут пугать вас судебными процессами.
Весь порядок, описанный в статье, подходит даже в тех случаях, когда перепланировка была выполнена несколько лет назад. Вы просто подаете заявление на согласование перепланировки с эскизом или проектом, ждете некоторое время (например, пару месяцев) и подаете заявление об окончании работ.
В момент подачи заявления на согласование перепланировки не происходит выезда на осмотр квартиры до перепланировки. ОМСУ просто проверяет соответствие проекта нормам и на основании этого выдает согласование. То есть никто не знает, что вы уже 3 года живете в перепланированной квартире. И даже если кто-то узнает, то процесс все равно будет таким же: вы подаете заявление, немного ждете и заявляете об окончании перепланировки. Даже если вам выпишут штраф за незаконную перепланировку, всегда можно пойти официальным путем согласования без суда.
Кроме того, в статье перепутаны шаги 7 и 8. План БТИ делается с актом на руках, а ОМСУ при приемке перепланировки не требует предоставления технического плана.

Как я могу связаться с вами, Алена? Ваши комментарии выглядят как комментарии от человека, который мог бы помочь мне. Возможно, я также смогу заинтересовать вас встречным предложением. Можете ли вы связаться со мной?

Как осуществить легализацию перепланировки в 2024 году

Я юрист, специализирующийся в области недвижимости (договорное право и имущественные споры). У меня более 6 лет опыта работы.

Эти изменения касаются оформления перепланировок и реконструкций помещений в многоквартирных домах (МКД), изменения статуса жилых помещений на нежилые (и наоборот), а также регистрации изменений характеристик обновленных помещений в ЕГРН.

Юрист из агентства недвижимости One Moscow, Серж Мартиросян, рассказал, как действовать, если вам необходимо провести перепланировку, какие документы необходимо собрать и что делать, если ремонт был выполнен без согласования перепланировки.

Что означает перепланировка

Перестройка является процессом ремонта или строительства, который включает в себя изменения в технической документации.

В соответствии с законом, это изменение конфигурации, которое требует внесения изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Понятие перестройки не следует путать с понятием переустройства. Переустройство предполагает замену или перемещение инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Например, если вы меняете ванну на душевую кабину (не перемещая при этом стены) — это переустройство. Оно не требует согласования с органами. Перестройка же предполагает изменение конфигурации помещения.

Подготовка к процедуре перестройки

На данном этапе владельцу квартиры необходимо подготовить следующие документы:

• Технический паспорт можно получить в специализированном бюро технической инвентаризации или заказать в Многофункциональном центре предоставления государственных и муниципальных услуг.
• Для подтверждения права собственности на квартиру необходимо предоставить правоустанавливающие документы, такие как договор купли-продажи или другой документ, на основании которого было зарегистрировано право собственности.
• Выписку из Единого государственного реестра недвижимости можно заказать с использованием электронной цифровой подписи через личный кабинет на официальном сайте Госуслуг.
• Необходимо получить заключение технической экспертизы о состоянии несущих конструкций и возможности выполнения определенных работ.

Важно учесть, что существуют особенности. Например, если квартира находится под залогом ипотеки, то для проведения работ по перепланировке потребуется согласие банка.

Подача документов

Решение о согласовании или отказе в согласовании перепланировки должно быть принято в течение 1-2 месяцев после подачи необходимых документов.

При наличии положительного решения, можно приступить к ремонтным работам. В случае отрицательного решения, собственник имеет право обратиться в суд.

Процесс ремонта

После получения разрешения можно приступить к проведению ремонтных работ. Собственнику выдается специальный журнал, в который необходимо делать записи о каждом этапе перепланировки.

По завершении работ по перепланировке, собственнику необходимо отправить уведомление о завершении работ и технический план перепланированного помещения в орган, который выдал разрешение на перепланировку. В случае создания нового помещения после перепланировки, к уведомлению и техническому плану также следует приложить информацию о выплате государственной пошлины за регистрацию прав на недвижимость.

Акт приемочной комиссии подтверждает переустройство. Тот же орган, который разрешает изменение функционального назначения помещений (жилые в нежилые и наоборот), утверждает этот акт в течение 30 дней после получения уведомления.

Важно! При перепланировке квартиры не допускается нарушение прочности или разрушение несущих конструкций здания, нарушение работы инженерных систем и оборудования, противопожарных устройств, а также ухудшение сохранности и внешнего вида фасадов.

Ремонт без получения разрешения

Иногда возникают ситуации, когда владельцы квартир сначала осуществляют переустройство, а затем обращаются за разрешением у уполномоченного органа.

В таком случае получение разрешения по описанному выше алгоритму невозможно. Существует несколько вариантов развития событий:

• После проведения перепланировки, собственник обратился в суд, но его требования о признании законности перепланировки были отклонены из-за существенного нарушения нормативных правовых актов.
• До начала ремонтных работ собственник обратился в экспертную организацию для получения разрешения на перепланировку и получил положительный ответ. Однако, он начал ремонт до получения официального разрешения. В этом случае собственнику также необходимо обратиться в суд, но вероятность удовлетворения его требований высока, так как он получил согласие экспертной организации перед началом ремонта.

Таким образом, если собственник планирует сначала провести ремонт, а затем легализовать перепланировку, то:

• Перед началом работ необходимо получить заключение специалистов;
• Легализовать такую перепланировку возможно только через суд.

Ответственность и наказания

С 1 января 2024 года наказания за нарушение законодательства в области незаконной перепланировки увеличились.

Для физических лиц — от 2 000 рублей до 2 500 рублей;

Для юридических лиц — от 40 000 рублей до 50 000 рублей

Наказание назначается независимо от того, исправили ли вы недочеты или нет.

Владельцу квартиры может грозить от инспектора предписание, по которому владелец жилья должен будет легализовать перепланировку или вернуть все в исходное состояние за свой счет, а также заплатить штраф.

Вопросы о том, как уполномоченные органы узнают о ремонте в квартире, возникают довольно часто. Однако ответ на них простой — соседи, будучи бдительными, обычно отправляют запрос в жилищную инспекцию, чтобы узнать о законности проводимых вами работ.

В данном разделе мы также обратим внимание на риски, связанные с незаконной перепланировкой в будущем.

• Продажа такой квартиры будет сопровождаться скидкой, поскольку потенциальному покупателю могут грозить проблемы;
• Придется искать покупателя, готового расплатиться наличными, так как банки не предоставят ипотеку, узнав о незаконной перепланировке.
• Вечные жалобы соседей, штрафы, а возможно даже судебные разбирательства с администрацией по вопросу восстановления исходного состояния квартиры.

Как обезопасить себя перед покупкой квартиры

Определить наличие перепланировки в квартире можно очень просто. Для этого достаточно получить от собственника следующую информацию:

• Технический паспорт на квартиру от бюро технической инвентаризации (БТИ). Сравните план квартиры из техпаспорта с реальным расположением дверей и стен в квартире. Если они не совпадают, значит, перепланировка не была официально узаконена. Если данные совпадают, но на плане есть красные линии, это означает, что перепланировка была выполнена без согласования и надзорные органы уже об этом знают. Если вы приобретете такую квартиру, все проблемы с узакониванием перепланировки возложатся на вас.
• Разрешение на перепланировку от Мосжилинспекции и акт о завершенной перепланировке. Эти документы подтверждают, что перепланировка была выполнена в соответствии с правилами и законодательством. Если у вас есть эти документы, то проблем с квартирой не должно возникнуть.

Номер и дата акта Мосжилинспекции указываются в техническом паспорте БТИ. Если все документы имеются, то перепланировка выполнена в соответствии с законом, и проблем с такой квартирой не возникнет.

Остерегайтесь выражений «у нас есть свободная планировка»

Именно так говорят тем, кто приобретает квартиру в новостройке. Обещания о том, что можно делать все, что душе угодно, являются ложью. Давайте объясним почему. Термин «свободная планировка» является маркетинговым ходом застройщиков и компаний, занимающихся продажей недвижимости. При строительстве жилого многоквартирного дома всегда учитываются требования строительных, пожарных и санитарных норм. Представьте себе, что там, где у вас находится комната, у соседей сверху находится санузел. Такого быть не должно, поэтому в проекте дома предусматривается разделение зон, которые могут быть отражены пунктирными линиями в документах БТИ или не отражены вовсе. Ничего не подозревающий человек, купивший недвижимость в таком доме, осуществляет ремонт «под себя», а затем выясняется, что все выполнено не в соответствии с нормами и требуется переделать или вернуть в исходное состояние. Поэтому, перед началом ремонта рекомендуем обратиться к застройщику и выяснить, где и какие комнаты были спроектированы, и только после этого планировать будущие работы.