Как узаконить перепланировку квартиры: через суд или самостоятельно?
Если вы хотите узаконить уже сделанную перепланировку квартиры, то сначала вам нужно узнать алгоритм действий и определить последовательность посещения нужных организаций. После этого вы сможете самостоятельно сформировать необходимый пакет документов для подачи иска в суд. Однако, стоит помнить, что:
- Вы можете оформить преобразования квартир еще до того, как внесете изменения, не обращаясь в суд. Для этого вам нужно подать нужный пакет документов в архитектурный отдел (районную администрацию вашего города);
Перепланировка жилья — это процесс внесения изменений в планировку жилого помещения. Она может затрагивать как отдельные зоны, так и всю площадь недвижимости. Чтобы провести перепланировку, необходимо составить проект требуемых изменений, подготовить все необходимые расчеты и чертежи. В противном случае, придется обратиться в суд и другие официальные инстанции для узаконивания всех строительных и монтажных работ и оформления нового технического паспорта.
Если перепланировка не узаконена, то невозможно совершить другие сделки, такие как покупка-продажа объекта. Поэтому важно оформить самовольные преобразования в квартире.
Для узаконивания выполненных преобразований необходимо подготовить полный пакет документов и подать их в суд города или района. В прошении следует грамотно описать выполненные изменения и включить архитектурное бюро райадминистрации.
Теперь давайте разберемся, что такое перепланировка.
Переобустройство представляет собой ремонт или строительство — все, что требует внесения изменений в техническую документацию.
Согласно закону — это изменение конфигурации, которое требует внесения изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
Не путайте понятие переобустройства с понятием переустройства. Переустройство подразумевает замену или перемещение инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Например, если вы меняете ванну на душевую кабину (не трогая стены) — это переустройство. Оно не требует согласования с органами. Переобустройство, в свою очередь, предполагает изменение конфигурации помещения.
🏗 Если проект сложный — получите техническое заключение от проектировщиков дома
Если вы планируете удалить небольшой участок несущей стены, вырезать в ней дверной проем или выполнить другую сложную перепланировку, вам потребуется получить разрешение от разработчиков дома.
Не обязательно, что вам дадут такое разрешение: все будет зависеть от вашего проекта и состояния здания. Возможно, инженер приедет к вам для осмотра.
Если ваша квартира находится в ипотеке, вам также потребуется согласовать перепланировку с банком. Однако, обычно это не вызывает проблем.
Можно ли легализовать уже выполненную перепланировку?
Бывает, что перепланировка уже выполнена и ее необходимо легализовать постфактум — например, для продажи квартиры (иначе Росреестр просто не зарегистрирует сделку). В Жилищном кодексе РФ указано, что владелец жилья, которое было перепланировано без разрешения, должен вернуть его в исходное состояние. Кроме того, придется заплатить штраф от 2 000 до 2 500 рублей.
Возможно, существует способ сохранить квартиру в измененном состоянии, однако это возможно только через суд, если все работы были выполнены в соответствии с правилами.
Если владелец квартиры с незаконной перепланировкой был обязан вернуть все в исходное состояние, но не сделал этого, то жилье может быть продано на аукционе. Такие случаи уже имеются. В Свердловской области владельцы квартиры на 9 этаже без согласования и разрешений удалили вентиляционный блок между кухней и кладовкой. В результате этого, квартиры ниже потеряли вытяжную вентиляцию.
Соседи пожаловались управляющей компании, которая обратилась в администрацию города. Владельцев квартиры обязали исправить нарушения, но они ничего не предприняли. В связи с этим, муниципалитет обратился в суд с требованием продать квартиру на публичных торгах и вернуть деньги собственникам. Новому владельцу была возложена обязанность привести вентиляцию в нормальное состояние. Суд удовлетворил эти требования.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Ситуация: Как легализовать незаконную перепланировку?
(«Электронный журнал «Азбука права», 2024)
Гражданин может законно сделать перепланировку своего жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме, следуя следующим шагам.
Статья: Проблема легализации незаконного изменения или перепланировки жилого помещения с точки зрения муниципального законодательства и судебной практики
(Прощалыгин Р.А.)
(«Муниципальная служба: правовые вопросы», 2024, N 4)
В настоящее время существует разнообразная судебная практика по легализации незаконной перепланировки жилых помещений. Это связано с фрагментарным регулированием данных отношений и отсутствием четкой правовой регламентации. Если при обычной перепланировке есть определенные критерии, запрещающие разрушение несущих конструкций, то при использовании балкона или лоджии для перепланировки таких критериев нет. Существует странная ситуация, когда, заменив ограждение балкона или лоджии и объединив его с жилым помещением, можно потерять собственное жилье, если суд не узаконит такую перепланировку и собственник не вернет все в первоначальное состояние. Это происходит потому, что для таких действий используется общее имущество — несущие конструкции балкона. Более того, в данном случае происходит уменьшение общего имущества, поэтому для таких действий необходимо получить согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Такой вывод был сделан Верховным Судом РФ и определил последующую судебную практику в данной области.
Первый шаг: определение характера перепланировки
Итак, если были внесены незаконные изменения в квартиру, перед процессом их легализации необходимо точно определить, что именно было изменено. Для осмотра квартиры рекомендуется пригласить специалиста из организации, занимающейся легализацией перепланировок. Чтобы провести оценку, необходимы действующие документы БТИ — технический паспорт квартиры или план и экспликация. Это нужно для того, чтобы сравнить текущее состояние помещения с официальной документацией. Участки квартиры, где были внесены незаконные изменения, выделяются красными линиями.
Если по каким-либо причинам у владельца нет плана БТИ, то потребуется заказать его архивную копию.
Важно помнить, что не все изменения можно официально утвердить. Существует список работ, которые запрещено выполнять в жилых помещениях. Если такие работы были выполнены, то собственнику не удастся официально утвердить перепланировку. В этом случае ему придется восстановить квартиру в исходное состояние за свой счет и заплатить штраф. К типичным нарушениям относятся: увеличение размеров санузлов за счет жилых помещений, удаление несущих стен, перенос радиаторов на лоджию или балкон, подключение теплых полов к центральному отоплению и другие нарушения.
Однако некоторые изменения можно согласовать без разработки проектной документации. Количество таких изменений ограничено и включает в себя: удаление встроенной мебели, перемещение мойки и плиты в пределах кухни, изменение расположения сантехнических приборов в пределах одного помещения, установку легких перегородок и закрытие проемов в несущих стенах.
После того, как информация будет собрана и оценена, будет сделан вывод о законности проведенных изменений. Если перепланировка соответствует всем требованиям законодательства, можно переходить ко второму этапу — узакониванию.
Основные правила перепланировки в 2024 году
Если владелец жилья планирует провести капитальный ремонт, который включает изменения, влияющие на технический и кадастровый паспорта, необходимо предварительно согласовать свой план. Для этого нужно подать заявку в местную Жилинспекцию.
Сначала следует заказать технический паспорт (в БТИ или МФЦ). Затем нужно разработать проект (в сертифицированной проектной организации). Когда все это будет готово, необходимо предоставить следующие документы в Жилинспекцию:
- Заявление
- Технический паспорт на квартиру
- Два экземпляра эскиза проекта
- Паспорт собственника
- Согласие всех прописанных в квартире
Через 35 дней будет готово разрешение. Работу нельзя начинать до его получения. Это сейчас действующие правила для перепланировки квартиры. За нарушение ожидаются штрафные санкции. По окончании всех работ собственник приглашает комиссию Жилинспекции, которая подписывает документы о том, что капитальный ремонт произведен без нарушений.
Через 35 дней будет готово разрешение. Работу нельзя начинать до его получения. Это сейчас действующие правила для перепланировки квартиры. За нарушение ожидаются штрафные санкции. По окончании всех работ собственник приглашает комиссию Жилинспекции, которая подписывает документы о том, что капитальный ремонт произведен без нарушений.