Как официально утвердить перепланировку квартиры

Перед тем, как обратиться в администрацию района, нужно выполнить следующие действия:

Как оформить перепланировку квартиры: четыре простых шага

Перестройка квартиры — это не только сложный процесс, но и требующий знания законодательства. Владельцу необходимо четко понимать, какие работы можно выполнять, а какие запрещены, и обязательно оформить их документально. Многие решаются на перестройку на свой страх и риск, без предварительного согласования. Однако, даже в этом случае можно стать законопослушным гражданином — для этого все изменения нужно официально утвердить.

В чем разница между согласованием и узакониванием? Согласование проводится перед началом перепланировки, а узаконивание — уже после выполнения работ. Часто владельцы квартир перед крупным ремонтом не задумываются о последствиях или не понимают, что планируемое улучшение жилплощади должно быть официально подтверждено и оформлено в соответствующих органах.

В случае несогласованных изменений возникает опасность ослабления несущих конструкций, что может привести к серьезным проблемам для собственника. Если перепланировка не является кардинальной, все равно возникают сложности. Например, при продаже квартиры с неузаконенными изменениями возникают преграды. Во-первых, ипотеку на такое жилье не выдают, а во-вторых, если покупатель согласится на сделку за наличные, цена квартиры, скорее всего, снизится из-за необходимости оформления перепланировки, что станет ответственностью нового владельца.

Существуют трудности, которые могут возникнуть во время других операций с недвижимостью, при выполнении которых требуется установить соответствие состояния квартиры плану БТИ, например, при оформлении договора дарения или при передаче жилья в наследство.

Обратите внимание

Если незаконную перепланировку обнаружат сотрудники жилищной инспекции, то, вероятно, они потребуют ее немедленного легализации. Для тех, кто не выполняет предписания вовремя, предусмотрены различные санкции, в том числе запрет на выезд за границу.

Процедура согласования перепланировки с местной администрацией

Важно! Согласование технического заключения в различных контролирующих органах (СЭС, Роспотребнадзоре, городском или районном отделе архитектуры, пожарном надзоре и т. д.) лежит на нанятом исполнителе.

После этого необходимо подать заявление и комплект сопутствующих документов в отдел архитектуры местной администрации (или в другой региональный орган, ответственный за планировку зданий и помещений). Согласно части 2 статьи 26 Жилищного кодекса РФ, заявка на перепланировку может быть подана лично (физически) или в электронном формате через МФЦ.

Важно! Перед подачей убедитесь, что в заявлении присутствуют подписи всех собственников жилья.

• технический паспорт жилья (квартиры);
• план этажа здания;
• техническое заключение от организации, являющейся членом СРО;
• выписка из Единого реестра государственных нормативов (ЕРГН);
• экспликация (план жилья с внесенными изменениями, сделанными сотрудником БТИ при выездном осмотре);
• В случае, если жильё находится в здании, которое признано памятником архитектуры, истории или культуры, необходимо получить положительное заключение от соответствующего ответственного ведомства о проводимой или уже проведенной перепланировке. Это означает, что изменения соответствуют требованиям и не наносят ущерба культурному наследию.

🏗 Если проект сложный, требуется получить техническое заключение от проектировщиков дома

Если вам нужно снести даже небольшой участок несущей стены, прорубить в ней дверной проем или выполнить другую сложную перепланировку, вам придется получить разрешение от авторов проекта дома.

Не факт, что такое разрешение будет выдано: все зависит от вашего проекта и состояния здания. Возможно, инженер приедет для осмотра.

Если ваша квартира находится в ипотеке, вам также потребуется согласовать перепланировку с банком. Обычно это не вызывает проблем.

Возможно ли легализовать уже выполненную перепланировку?

Иногда бывает так, что перепланировка уже выполнена и ее необходимо легализовать посфактум — например, для продажи квартиры (иначе Росреестр просто не зарегистрирует сделку). В Жилищном кодексе РФ указано, что собственник жилья, которое было перепланировано без разрешения, должен вернуть его в первоначальное состояние. Кроме того, придется уплатить штраф в размере от 2 000 до 2 500 рублей.

Существует вариант сохранить квартиру в перепланированном состоянии, но только через суд и только в случае, если все выполнено в соответствии с правилами.

Если владелец квартиры с незаконной перепланировкой не выполнил требования о возвращении ее в первоначальный вид, жилье может быть продано на аукционе. В Свердловской области жильцы квартиры на 9 этаже без согласования и разрешений удалили вентиляционный блок между кухней и кладовкой. В результате этого в квартирах ниже пропала вытяжная тяга.

Соседи обратились в управляющую компанию, которая в свою очередь обратилась в администрацию города. Владельцев обязали исправить нарушения, однако они не предприняли никаких действий. Поэтому муниципалитет подал иск в суд с требованием продать квартиру на аукционе и вернуть деньги собственникам. Также новому владельцу была возложена обязанность привести вентиляцию в нормальное состояние. Суд удовлетворил эти требования.

Шаг 4: получение нового плана жилого помещения

У владельца квартиры имеется Акт о завершенной перепланировке, который был заверен в Мосжилинспекции. Сейчас он должен пройти последний этап процесса узаконивания ремонта — получение нового плана жилого помещения. Для этого необходимо снова осмотреть квартиру, на этот раз осмотр будет проводить представитель БТИ. Именно в БТИ нужно обратиться за новым планом. После узаконивания перепланировки, МЖИ направит один из экземпляров подписанного акта в БТИ. Нужно дождаться, пока в бюро технической инвентаризации его получат. Обычно это занимает около двух недель с момента, когда собственнику возвращается готовый акт.

Дальше процесс может развиваться по двум вариантам. Идеально, если перед началом процедуры легализации владелец жилья обратился в БТИ и сотрудник бюро провел измерения, отметив все расхождения и отклонения в плане красным цветом. Если у хозяина есть не только акт о завершенном переустройстве, но и старый план БТИ с красными линиями, ему сразу выдадут новый план помещения. За это владельцу квартиры придется заплатить около 2000–3000 рублей и подождать примерно неделю. Однако возможна и другая ситуация, когда на первом этапе план БТИ с красными линиями не получен. В этом случае придется вызвать техника из Бюро технической инвентаризации, чтобы он произвел измерения квартиры. Собственнику придется заплатить госпошлину примерно в размере 10 000 рублей, а обновленный план он сможет получить не ранее, чем через три недели.

Важно понимать: не обязательно, что затраты на легализацию ремонта будут ограничены указанными суммами. Расходы могут быть значительно выше, если поступать неправильно. И даже если владелец думает, что знает, как легализовать перепланировку своей квартиры самостоятельно, ему лучше не рисковать, а сразу воспользоваться услугами опытных профессионалов.

Как показывает практика, легализация изменений в планировке помещения — это сложный и долгий процесс. Необходимость в легализации возникает только в случае, если ремонт не был согласован до его начала. Чтобы все прошло гладко, необходимо строго соблюдать порядок процедуры и не упускать важные моменты. Однако, занимаясь этим самостоятельно, легко допустить ошибку, что может затянуть процесс легализации. Но можно избежать трудностей и сократить сроки легализации изменений в квартире. Для этого стоит обратиться к услугам специализированной компании, которая поможет быстро пройти все этапы утверждения несогласованных заранее изменений в планировке квартиры.

Последствия нелегальной перепланировки

• нарушение конструкций жилого дома;
• По требованию статьи 29 Жилищного Кодекса РФ, собственник жилого помещения, который самовольно переустроил или перепланировал его, а также наниматель такого помещения по договору социального найма, обязан вернуть его в исходное состояние. Это означает, что собственнику или нанимателю придется нести двойные расходы: сначала на перепланировку, а затем на восстановление исходного состояния;
• Продажа квартиры через публичные торги или расторжение договора социального найма жилого помещения и выселение из него (согласно статье 29 Жилищного Кодекса РФ);
• Проблемы, возникающие при продаже жилого помещения;
• Нарушение правил перепланировки жилых помещений в многоквартирных домах может повлечь наложение административного штрафа в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей в соответствии со статьей 7.21 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации.

В соответствии с действующими правилами запрещается:

• Увеличивать площадь санузлов за счет жилых помещений (разрешается только увеличение площади ванной или туалета за счет коридоров);
• Размещать ванную или кухню над жилыми комнатами соседей, находящимися на нижних этажах;
• Нарушать вентиляционные шахты;
• Создавать проемы в несущих стенах без соблюдения требований к их ширине и усилению (проемы в несущих стенах разрешены только при наличии проекта, соответствующего усилению, желательно выполненного организацией, имеющей специальный допуск СРО для таких видов работ);
• Нарушение других строительных норм и правил запрещено.

Всегда рекомендуется заранее заказать проект перепланировки у специализированной проектной организации, которая имеет допуск СРО к проектированию, чтобы быть уверенным в законности перепланировки.

Что делать, если перепланировка уже выполнена?

Кстати, есть способы легализации уже выполненной перепланировки квартиры. Однако, это возможно только по решению суда и только в случае, если новые стены не нарушают интересы соседей и не представляют угрозу для их жизни и здоровья. Даже если соседи не возражают против перепланировки с нарушениями, суд не сможет ее узаконить (Апелляционное определение Алтайского краевого суда № 33-3550/14 от ).

Если это не противоречит интересам соседей, некоторые суды готовы легализовать даже перепланировки, нарушающие санитарно-эпидемиологические правила (Апелляционное определение Белгородского областного суда № 33-2642 от ). Однако, в случае обращения в Верховный суд, исход дела может оказаться не в вашу пользу. К примеру, это произошло с жительницей Краснодара, которой было отказано в признании законными новых стен, несмотря на наличие двух экспертиз, подтверждающих их соответствие всем требованиям (Определение ВС РФ № 18-КГ18-101 от ).

Таким образом, вывод один – лучше соблюдать все сроки и правила. Ведь кто знает, в каком настроении будет находиться судья в день рассмотрения вашего дела?!

Таким образом, вывод один – лучше соблюдать все сроки и правила. Ведь кто знает, в каком настроении будет находиться судья в день рассмотрения вашего дела?!