Деньги переводились на мою банковскую карту, и это меня полностью устраивало. Это было очень удобно.
Как сдать квартиру без участия посредников за один день
В чем заключается секрет быстрой сдачи квартир в аренду? Некоторые объявления висят месяцами, но никто не торопится звонить по ним. В то же время, на другие объявления уже через несколько часов откликаются: вы просто не успеваете, квартира уже сдана. Как написать такое объявление, чтобы арендаторы заселились уже в первый вечер?
Разумные вложения в квартиру потом окупятся.
Тщательно осмотрите квартиру и зафиксируйте отсоединившиеся ручки и сломанные выключатели, въевшуюся грязь и пятна, следы плесени в швах кафеля, отошедшие обои. Все эти недостатки следует устранить. Особое внимание уделите кухне и ванной комнате — проблемы в этих зонах всегда видны, и будущие арендаторы всегда обращают на них внимание.
В целом квартира должна производить свежее впечатление. Часто это удается достичь с помощью светлых, однотонных обоев. Кстати, их поклейка является одним из самых экономичных способов кардинально изменить впечатление о квартире.
В объявлении важно указать, что в квартире есть все необходимое для комфортной жизни: кухонный гарнитур с холодильником, плитой, микроволновкой, стиральная машина, удобные спальные места и шкафы рядом с ними. Однако наличие телевизора уже необязательно. Если какой-то из основных элементов мебели и техники отсутствует, это может стать причиной отказа в аренде квартиры.
Избавьтесь от старой и ненужной мебели, а также от склада вещей в шкафах, на балконе и антресолях. Все места для хранения должны быть предназначены исключительно для жильцов.
Не нужно идти на уступки. Если арендатор хочет кондиционер, посудомоечную машину или дорогую плазменную панель, то откажите ему. Не стоит делать квартиру удобной для конкретного человека, потому что вы потратитесь, а он может съехать в следующем месяце.
Сдача через управляющую компанию
Другой вариант — полностью передать управление объектом профессиональной компании. Основным преимуществом является экономия времени: вам не нужно отвечать на звонки претендентов и ездить на просмотры, которые обычно назначаются в неподходящее время — выходные или вечерние будни. Все эти проблемы решает компания, но за комфорт вам придется заплатить. Кроме того, агентство помогает составить договор, без которого сдача квартиры является сомнительным и рискованным делом. При выборе агентства и риелтора стоит узнать, предоставляют ли они юридическую поддержку в случае конфликтных ситуаций. В отличие от распространенного мнения, передача квартиры в управление не означает, что это будет договор субаренды (чаще всего субаренда предполагает посуточную аренду объекта, например, туристам или командированным лицам). При работе через компанию договор заключается непосредственно с владельцем, а все проблемы, связанные с арендаторами, берет на себя управляющий.
- В случае необходимости, компания будет оказывать юридическую поддержку, представляя интересы собственника в суде. Это особенно актуально, если арендатор прекратил платить или неожиданно съехал. При этом не нужно будет доплачивать за работу юриста, так как подписка будет действовать по принципу страховки.
- Мы также возьмем на себя оплату счетов за ЖКУ.
- Мы будем взаимодействовать с управляющей компанией жилого комплекса.
- Мы также предложим страхование недвижимости и соберем необходимые документы в случае страхового случая.
Кстати, стоит отметить, что арендаторы редко используют возможность страховки, так как не знают, как ее применить. Однако на рынке аренды страхование недвижимости набирает популярность. Недавно, например, «Альфа-банк» выпустил страховой продукт, связанный с арендой, а ЦИАН запустил сервис по страхованию арендного жилья по подписке.
Вы можете выбрать индивидуальный пакет услуг, включающий, к примеру, поиск арендаторов (вплоть до проверки их платежеспособности) или регулярную уборку.
Слабые места в контракте
Юлия Дымова, директор отдела продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet: — Отсутствие страхования гражданской ответственности перед третьими лицами. Этот вид страхования очень полезен, например, при затоплении. Необходимо указывать, кто имеет право проживать в квартире, с фиксацией паспортных данных. Если в доме есть домашние животные, их следует перечислить, чтобы избежать ситуации, когда арендатор договаривается о проживании мопса, а на самом деле там оказывается огромный кавказский овчарка. В таких случаях лучше включить расширенный депозит в контракт. Чтобы снизить риски досрочного расторжения контракта и упущения прибыли, рекомендуется указать, при каких условиях депозит не возвращается. Такая практика стала широко распространенной в прошлом году во время пандемии при аренде загородных домов. Владельцы опасались, что контракт на долгосрочную аренду дома может быть расторгнут через два-три месяца, и поэтому они включали условие о невозврате депозита.
Статьями 619 и 620 Гражданско-правового кодекса (ГПК) регулируются отношения между нанимателем и наймодателем. В соответствии с законом, договор аренды может быть расторгнут по желанию наймодателя как по соглашению сторон, так и в судебном порядке, утверждает нотариус Юрий Кашурин. «Если арендатор при краткосрочной аренде задерживает оплату более двух раз после истечения срока, указанного в договоре, собственник сдаваемого жилья имеет право обратиться в суд. Также договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке, если наниматель или лица, за которых он отвечает, повредили или разрушили жилое помещение. Есть и третий случай — если наниматели использовали жилое помещение не по назначению или систематически нарушали права и интересы соседей», — поясняет Юрий Кашурин.
Процедура оформления
Для того чтобы избежать регистрации договора и укрепления позиций арендатора, рекомендуется заключить краткосрочный договор аренды на 11 месяцев.
Я приняла решение заключить договор на 11 месяцев. В соответствии с законом, такой договор считается краткосрочным и не требует регистрации. Кроме того, этот договор обеспечивает защиту собственника: он позволяет легко расторгнуть сделку и выселить нежелательных жильцов. Я составила соглашение от имени своих родителей, которые являются собственниками квартиры.
Отсутствие моих родителей при заселении не вызвало никаких сомнений у арендаторов. Мы учились в одном университете на бакалавриате, у нас были общие знакомые, появилось взаимное доверие.
Сам договор был стандартным по содержанию. Интересы девушек и мои учитывались одинаково, мы строили все на основе взаимного доверия и хороших отношений. Документ включал:
- предмет договора, включая информацию о квартире (адрес, площадь);
- В документе указаны данные арендаторов и арендодателей;
- Оговорены срок и стоимость аренды, а также условия оплаты последнего месяца;
- Установлен порядок внесения платежей за аренду и коммунальные услуги;
- Прописаны правила расторжения договора.
Важно отметить, что был добавлен пункт о неустойке в размере 1% в день за просрочку платежа. Если оплата не будет получена в течение 10 суток, арендодатель имеет право расторгнуть договор. Однако арендаторы оказались ответственными и всегда своевременно платили.
Договор был составлен в двух экземплярах, каждая страница была подписана, чтобы исключить возможность изменения условий.
Кроме того, был составлен акт приема-передачи имущества, в котором были подробно описаны все предметы мебели и техники, находящиеся в квартире, а также их состояние.
В Венеции в 16 веке существовала практика оплаты монеткой-«газеттой» за прочтение публичного листка с информацией. Позднее это название стало применяться к самому листку, и так возник термин «газета».
Как рассчитать ежемесячную арендную плату за квартиру?
Исследуйте специализированные веб-сайты по аренде недвижимости. Обратите внимание на среднюю стоимость квартир с одинаковой площадью в вашем районе, а также на состояние ремонта и наличие мебели и бытовой техники.
Основными факторами, влияющими на стоимость аренды, являются местоположение квартиры и ее доступность транспортом (чем ближе к метро или центру города, тем выше цена). Другие важные факторы включают в себя площадь, качество ремонта, тип дома (квартиры в старых панельных домах являются самыми доступными), инфраструктуру района и вид из окна. Если окна квартиры выходят на парк, пруд, кремль или другие приятные объекты, стоимость аренды может быть увеличена на 10-15%. Однако, если вид из окна является парковкой или стройкой, цена может быть немного снижена. В арендную плату также могут быть включены коммунальные и другие платежи, которые необходимо уточнить заранее и указать в договоре.
Важно помнить, что цена является решающим фактором в скорости сдачи квартиры. Если вы хотите быстро найти арендаторов, рекомендуется снизить цену.
А что, если не платить налоги?
Владелец остается ответственным за неуплату налогов, даже в случае отсутствия договора аренды или найма. Если ИФНС обнаружит нарушение, у них есть право:
Взимать штраф за просрочку предоставления налоговой декларации — 5% от неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки, но не более 30% от суммы налогов и не менее 1 тысячи рублей.
Взимать штраф за неуплату налога в размере 20% (неумышленное уклонение) или 40% (умышленное уклонение). Умысел должны доказать сотрудники инспекции.
Начислять пени на неуплаченную сумму в размере 1/300 от ключевой ставки Центрального Банка за каждый день просрочки.
Например, налоговая служба подтвердила, что владелец специально уклонялся от уплаты налогов в качестве физического лица. Если ежемесячный платеж за квартиру составляет 40 000 рублей, то размер выплаты будет таким:
• Оплата налога: 40 000*36*0,13=187 200 рублей.
• Пропущенная декларация: 40 000*36*0,05 = 72 000 рублей, так как сумма превышает 30% от неуплаченного налога, то штраф составит 56 160 рублей.
• Штраф за уклонение от налогов: 187 200*0,4=74 880 рублей. Общая сумма составит: 318 240 рублей, то есть доход от 8 месяцев сдачи квартиры, без учета пени, судебных и других дополнительных расходов. Иными словами, сдача квартиры неофициально обойдется владельцу гораздо дороже, чем своевременная уплата налога.
Посещайте ежемесячно
Важно заключать письменный договор с арендатором, чтобы иметь доказательства. Рекомендуется заключать договор на срок до года, так как это облегчит его расторжение согласно закону.
Необходимо требовать залог в размере месячной платы. «Не следует рассматривать залог как оплату за последний месяц проживания арендаторов, — подчеркивает Бабичев. — В течение этого месяца могут возникнуть проблемы с квартирой».
Для того чтобы сдать жилье в аренду, необходимо договориться не только с другими собственниками квартиры, но и с каждым зарегистрированным в ней жильцом. Важно иметь все необходимые подписи в договоре, так как дотошные квартиранты могут потребовать их наличия, и они будут правы. Даже если кто-то из прописанных родственников не согласен на сдачу квартиры, у него все равно есть право пользоваться ею, и это может создать проблемы для арендаторов. Чтобы избежать неприятностей, необходимо расплатиться за коммунальные услуги и иметь справку об этом. Таким образом, квартирантам не будут отключать свет или беспокоить их напоминаниями о необходимости погасить долги.
Риелторы настоятельно советуют владельцам жилья регулярно посещать своих квартирантов, например, при получении ежемесячной арендной платы. В противном случае арендаторы могут расслабиться, и сумма возмещения ущерба может значительно превысить внесенный ими залог.