Как сдать квартиру в аренду легально

Для самозанятых предусмотрена система уплаты налогов через ФНС «Мой налог». Это приложение доступно для мобильных устройств и также есть веб-версия на сайте ведомства.

Сдача квартиры в аренду как самозанятый: налоги, оформление и особенности

Многие налогоплательщики стремятся легализовать доходы от аренды жилья, чтобы избежать лишних финансовых и юридических рисков.

Для начала вам понадобится:

• стать самозанятым;
• открыть индивидуальное предпринимательство;
• или быть готовым платить 13% налог на доходы физических лиц.

Самым простым и выгодным вариантом является самозанятость. Рассмотрим некоторые особенности.

Как платить налоги: инструкция для физических лиц

У меня есть удобная пошаговая инструкция, которая поможет вам правильно уплатить налоги со сдачи жилья:

1. Заключите договор аренды или найма.
2. В течение месяца после заключения договора зарегистрируйте его в Росреестре, в многофункциональном центре или на госуслугах, если срок договора превышает 11 месяцев. Если вы сдаете квартиру менее года, регистрация не требуется.
3. Соберите необходимые документы, чтобы подать налоговую декларацию 3-НДФЛ (паспорт гражданина РФ, договор найма жилого помещения, свидетельство о регистрации права собственности на квартиру или документ, подтверждающий право распоряжаться ею, выписка из ЕГРН или договор социального найма).
4. Для оплаты налога в размере 13% необходимо подать налоговую декларацию в Инспекцию федеральной налоговой службы. Документ можно подать лично по месту постановки на учет или через онлайн-сервис Личный кабинет налогоплательщика на официальном сайте ФНС. Срок подачи декларации — до 30 апреля следующего года.
5. Уплата налога на доходы физических лиц может быть осуществлена двумя способами: путем оплаты квитанции в банке (форму квитанции можно найти на официальном сайте ФНС) или онлайн с помощью сервиса Уплата налогов физических лиц. Срок уплаты налога — до 15 июля следующего года.

Важно! Если вы проживаете в России более 183 дней в году, то налог на НДФЛ составит 13%. Однако, если вы находитесь на территории страны менее 183 дней в году, вам придется платить налог по ставке 30%.

Возможно ли для налогового нерезидента проживать за рубежом и сдавать квартиру в России как самозанятый?

Да, это возможно. Согласно разъяснениям Министерства финансов Российской Федерации, которые содержатся в письме Минфина России от номер /103727, налоговый нерезидент Российской Федерации, проживающий за рубежом, имеет право продолжать осуществлять предпринимательскую деятельность на территории России в качестве самозанятого.

В таком случае доходы, получаемые от сдачи жилья в России, будут облагаться налогом по ставке 4%. При этом общий доход от сдачи жилья не должен превышать 2,4 миллиона рублей в год.

Какие документы необходимы?

Рассмотрим ситуацию, когда вы не пользуетесь услугами агентства и сдаете квартиру самостоятельно, например, с помощью онлайн-платформ для поиска временных жильцов.

Для того чтобы иметь право сдавать квартиру в аренду, необходимо быть ее собственником и предоставить документы, подтверждающие этот факт, такие как выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Эти документы потребуются при заключении договора краткосрочной аренды.

При сдаче жилья в аренду или на краткосрочный срок необходимо заключить с арендатором договор в простой письменной форме.

Какие последствия возникают при неплатеже налогов

Уплата налога с доходов, полученных от сдачи жилья в аренду, является не просто правом, а обязанностью. В 2018 году Министерство финансов РФ опубликовало письмо, в котором сообщило, что налоговые органы регулярно проводят «контрольную работу» для привлечения физических лиц к декларированию доходов от аренды недвижимости.

Согласно Налоговому кодексу РФ, за непредставление налоговой отчетности в срок грозит штраф в размере 5% от суммы налогового платежа за каждый месяц просрочки (но не менее 1 000 рублей и не более 30% от суммы налога). Налог будет взыскан обязательно, если не добровольно, то через суд. За неуплату или неполную уплату налога грозит штраф до 40% от суммы налога.

Допустим, владелец квартиры в районе Марьиной Рощи в течение года сдавал ее в аренду без подачи декларации. Налоговая служба обнаружила, что он получил доход от аренды в размере 840 000 рублей (70 000 рублей в месяц, в течение 12 месяцев). В результате он должен будет заплатить 109 200 рублей налога и дополнительно штраф в размере 5 460 рублей за каждый месяц просрочки (5% от неуплаченной суммы налога).

Если налог был начислен, но не был уплачен полностью, то штраф составит до 43 680 рублей (40% от суммы налога).

Если самозанятый не оплатит налог, начисленный ему до 25 числа, то ФНС будет начислять пени в размере 1/300 ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки, начиная с 26 числа месяца. На данный момент ключевая ставка Центробанка составляет 7,5%. Если самозанятый не оплатит налог в размере 2 800 рублей вовремя, то ему придется дополнительно заплатить 70 копеек пени за каждый день просрочки.

Как заключить договор

Обычно договор, по которому физическое лицо снимает квартиру, называется договором найма. Когда жилье сдается юридическому лицу, заключается договор аренды.

Вы можете составить договор с помощью юриста или самостоятельно. Если решите не обращаться за помощью, убедитесь, что в тексте соглашения обязательно отражены следующие моменты:

Информация об участниках сделки. Фамилии и имена с отчествами, паспортные данные, место постоянной регистрации – все это должно быть внесено в договор. Обычно эти данные вносят в преамбулу договора. Так называется самое начало, где вы пишете: «Мы, нижеподписавшиеся граждане такие-то, именуемые в дальнейшем Арендодатель и Арендатор, заключили настоящий договор о следующем». И еще следует повторить эту информацию в конце, где участники договора ставят свои подписи.

Объект. Опишите квартиру, которая передается в аренду или найм. Укажите кадастровый номер, адрес, количество комнат, документ, на основании которого она вам принадлежит.

Условия аренды и порядок оплаты. Укажите, сколько денег ежемесячно должен отдавать вам квартиросъемщик. В какой период: первого числа каждого месяца, не позднее такой-то даты – вы можете выбрать вариант, который будет удобен вам и арендатору. Можете явно указать, каким образом будет происходить оплата – наличным расчетом или перечислением на банковскую карту.

Здесь же следует оговорить порядок оплаты коммунальных платежей. Вы можете доверить это нанимателю или брать с него деньги и платить самостоятельно.

Необходимый платеж. Рекомендуется предусмотреть его в договоре. Он может составлять размер одной месячной арендной платы, чтобы покрыть возможную задолженность за последний месяц, или быть меньшим, чтобы его можно было использовать только для компенсации ущерба. Если решите взять с нанимателей обязательный платеж и он не понадобится для компенсации ущерба, пропишите в договоре, что с ним будет по окончании договора: вы вернете его нанимателю или засчитаете за последний месяц аренды.

Обязательные условия договора найма или аренды

В договоре указывается основная информация:

• адрес квартиры, описательные данные о этаже, общей площади;
• реквизиты документа, подтверждающего право собственности;
• Необходимо указать данные о проживающих вместе людях, чтобы избежать превращения квартиры в нелегальное общежитие;
• Размер платы за аренду или наем жилья должен быть указан отдельно;
• В договоре следует указать дату и периодичность расчетов (ежемесячно или каждый квартал), а также возможные варианты оплаты коммунальных услуг, таких как телефон, интернет, электричество, газ, водоснабжение.

Дополнительные условия, которые необходимо учесть:

В договоре следует указать, кто будет оплачивать коммунальные услуги. Обычно владелец оплачивает основные платежи, а арендаторы оплачивают по счетчикам. Также следует упомянуть о возможных штрафах за просроченные платежи.

Важным моментом в договоре является порядок его одностороннего расторжения. Если изначально не предусмотреть такое условие, расторгнуть договор раньше времени можно будет только после заключения дополнительного соглашения или по решению суда.

Мы ответили на все основные вопросы о том, как правильно сдать квартиру. Надеемся, что владельцы квартир не столкнутся с проблемами и смогут успешно зарабатывать на ее сдаче в наем или аренду.

Мы рассмотрели все основные вопросы о том, как правильно сдать квартиру. Надеемся, что владельцы квартир не столкнутся с проблемами и смогут успешно зарабатывать на ее сдаче в наем или аренду.