Как сдать квартиру в аренду: пошаговый алгоритм
В повседневной жизни сдачу жилой площади часто называют «арендой», хотя с точки зрения закона правильно называть эти отношения «наймом». Для понятности и удобства в этой статье мы будем использовать оба термина.
Важно не только привести жилье в порядок, избавиться от лишних вещей и договориться с соседями. Особое внимание следует уделить подготовке необходимых документов, без которых сделка может быть признана недействительной.
В общем виде процесс сдачи жилья можно разделить на несколько этапов:
- Подготовка жилья и размещение объявления на различных площадках для информирования;
- Получение разрешения от банка, если имеется ипотека (при необходимости);
- Оформление доверенностей от совладельцев жилья, если собственность не принадлежит одному лицу;
- После выбора арендатора – заключение договора найма;
- Если это необходимо, то требуется произвести регистрацию в Росреестре.
Первый пункт мы пропустим, так как он не является частью юридической процедуры.
Подготовка
Перед владельцем жилья возникает вопрос: нужно ли проводить ремонт арендной квартиры? Согласно Оксане Поляковой, замдиректору Управления аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость», считается, что затраты на приведение жилплощади в приличный вид не должны превышать 2-3 арендных платежей. Однако многое зависит от целей арендодателя, его финансовых возможностей и ценовой категории жилья.
Например, если у вас есть квартира, которая является «бабушкиным вариантом» в старом доме в дешевом районе, и у вас нет лишних денег и времени на ремонт, а также нет строгих требований к арендаторам (вам все равно, кто будет жить там — гастарбайтеры, множество рабочих или студентов), то проще всего сдать жилье в таком состоянии со скидкой от 5% до 15% в зависимости от степени износа. И вам не нужно беспокоиться о сохранности вашего имущества, говорит Полякова.
Если желание найти надежных, платежеспособных и аккуратных арендаторов присутствует, то лучше потратиться на ремонт. Однако, стоит отметить, что дорогостоящие работы не окупятся, так как квартира эконом-класса на окраине все равно не перейдет в высокую ценовую категорию. Ремонт может быть недорогим, самое главное — чтобы было чисто, светло и все по возможности новое. Избегайте излишеств и эксцентричности в декоре. Проведите генеральную уборку, избавьтесь от старых вещей, приобретите недорогую новую мебель взамен старой, украсьте комнаты современным текстилем — шторами, подушками на диване, салфетками. Если есть возможность, уберите лестничную площадку. Особое внимание следует уделить исправности сантехники, электропроводки и бытовой техники — это может забрать большую часть бюджета на ремонт.
Если квартира расположена в престижном районе и доме, но находится в плачевном или не очень хорошем состоянии, то можно рассмотреть другой вариант. Вместо того, чтобы искать уже отремонтированное жилье, можно вложить деньги в отделку и даже взять кредит на ремонт. Таким образом, жилплощадь может перейти из сегмента «эконом» сразу в бизнес- или даже премиум-класс, что приведет к получению совершенно иных прибылей. Ведь не всегда важно, в каком состоянии находится квартира, главное — ее местоположение. Инвестиции в ремонт могут окупиться в будущем, когда цены на недвижимость в этом районе будут расти. Не стоит упускать такую возможность!
Согласно гендиректору компании Apple Real Estate Даниле Савченко, современный интерьер должен быть современным. Сегодня это означает наличие свободного пространства и функциональной мебели. Душевые кабины больше не являются символом роскоши, а двухуровневые потолки с разноцветной подсветкой уменьшают визуально помещение и уже вышли из моды. Лучше сдать квартиру пустой, чем с неподходящим интерьером и устаревшей громоздкой «стенкой». Арендаторы ищут комфорт и предпочитают минималистичный стиль, но с изыском. Если не обновить интерьер и не избавиться от старых вещей, это может снизить стоимость аренды.
Очистите помещение от личных вещей
Перед встречей с новыми жильцами необходимо провести тщательную уборку квартиры и проветрить ее, особенно если она не использовалась в течение нескольких месяцев. Также важно проверить состояние проводки, сантехники, а также убедиться, что лампочки работают и бытовая техника функционирует должным образом. Однако, как советует Яцевская, необходимо удалить все личные вещи из квартиры и оставить ее полностью пустой. На стенах не должно быть ни фотографий, ни рамок, ни икон, ни картин. Важно, чтобы ничто не напоминало будущим жильцам о том, что квартира когда-то принадлежала кому-то еще. Иногда бывает, что владелец, ожидая прихода арендаторов, слишком свободно ведет себя в сдаваемом жилье, курит, что может создать негативное впечатление на будущих жильцов.
Риелторы выражают скептицизм по отношению к таким лайфхакам, как «незадолго до прихода квартирантов сварите кофе, чтобы в квартире был приятный запах». «Возможно, арендатор не любит кофе», — рассуждает Бабичев. — «Кроме того, это может вызвать подозрения: неужели в квартире пахло настолько неприятно, что это старались скрыть?»
Как правильно заключить договор об аренде квартиры
Два типа договоров и их особенности
- краткосрочный — до одного года;
- долгосрочный — от одного года до пяти лет. При этом, если срок не определен, то контракт считается долгосрочным.
Для краткосрочного соглашения о найме жилого помещения ГК устанавливает несколько ограничений по сравнению с долгосрочным договором. В соответствии с законом, при заключении краткосрочного договора не допускается включение третьих лиц. Это означает, что временные жильцы не могут проживать в данном жилье, а также нельзя сдавать жилье по договору поднайма.
У арендатора, снимающего квартиру по краткосрочному договору, нет преимущественного права на продление контракта на новый срок. Кроме того, если квартиросъемщик умирает, краткосрочный договор автоматически прекращается.
Если договор заключен на срок более года, он должен быть официально зарегистрирован.
Требования к арендодателю и арендатору
В соответствии с Гражданским кодексом, арендодатель обязан должным образом управлять домом, в котором находится сдаваемое жилое помещение, оплачивать коммунальные услуги (самостоятельно или за счет арендатора), осуществлять ремонт общего имущества многоквартирного дома и счетчиков, находящихся в жилом помещении. Чтобы избежать проблем, лучше регулировать все эти вопросы сразу в документе.
Уважаемые граждане, которые проживают постоянно и включены в договор, имеют одинаковые права на использование жилого помещения, но ответственность за их действия лежит на жильце, заключившем договор собственника квартиры. Дополнительные жильцы могут быть сонанимателями, но в этом случае они все несут равную ответственность перед владельцем квартиры. Следовательно, владелец имеет право требовать оплаты проживания как от всех сонанимателей вместе, так и от любого из них отдельно.
Залоговый депозит
Для защиты интересов арендодателя и гарантии сохранности жилья используется залоговый депозит как «перестраховка» от возможного ущерба. Если наниматель не причинил никакого ущерба, владелец жилья должен вернуть ему депозит.
Как заключить договор
Обычно, когда физическое лицо снимает квартиру, используется договор найма. Когда жилье сдаётся юридическому лицу, заключается договор аренды.
Вы можете составить договор с помощью юриста или самостоятельно. Если решите не обращаться за помощью, обязательно учтите, чтобы в тексте соглашения были отражены следующие моменты:
Информация об участниках сделки. Фамилии и имена с отчествами, паспортные данные, место постоянной регистрации — все это должно быть вписано в договор. Обычно эти данные вносят в преамбулу договора. Так называется самое начало, где вы пишете: «Мы, нижеподписавшиеся граждане такие-то, именуемые в дальнейшем Арендодатель и Арендатор, заключили настоящий договор о следующем». И еще следует повторить эту информацию в конце, где участники договора ставят свои подписи.
Объект. Опишите квартиру, которая передается в аренду или найм. Укажите кадастровый номер, адрес, количество комнат, документ, на основании которого она вам принадлежит.
Стоимость аренды и порядок оплаты. Напишите, сколько денег ежемесячно должен отдавать вам квартиросъемщик. В какой период: первого числа каждого месяца, не позднее такой-то даты – вы можете выбрать вариант, который будет удобен вам и арендатору. Можете также вписать, каким образом будет происходить оплата – наличным расчетом или перечислением на банковскую карту.
Здесь же следует оговорить порядок оплаты коммунальных платежей. Вы можете доверить это нанимателю или брать с него деньги и платить самостоятельно.
Залоговый платеж. Рекомендуется рассмотреть его в договоре. Он может составлять размер одной месячной арендной платы, чтобы быть подстраховкой на случай неплатежа за последний месяц, или меньше, чтобы его можно было использовать только для компенсации ущерба. Если решите взять с нанимателей залоговый платеж и он не понадобится для компенсации ущерба, пропишите в договоре, что с ним будет по окончании договора: вы вернете его нанимателю или зачтете за последний месяц аренды.
Сохраненный депозит
Это определенная сумма денег, которую арендатор передает арендодателю в качестве обеспечения своих возможных обязательств по возмещению ущерба. Если квартира возвращается обратно собственнику в надлежащем виде, то депозит возвращается арендатору.
Кстати, в других странах при аренде жилья это является обычной практикой. Обычно, при заключении договора аренды, арендатору требуется внести депозит в размере арендной платы за месяц. Эта сумма может быть использована для покрытия расходов на ремонт и ущерб, если квартира будет возвращена в плохом состоянии. Такая практика способствует дисциплине арендатора, заставляет его бережно и внимательно относиться к имуществу, а также защищает интересы собственника, предоставляя ему возможность быстро защитить свои права и восстановить справедливость, так как деньги уже находятся у него.
Однако, все условия, касающиеся депозита, должны быть указаны в договоре аренды. Это включает в себя сумму депозита, обязательство собственника вернуть деньги полностью в случае отсутствия претензий к арендатору, а также порядок удержания депозита. Например, некоторые пункты договора могут выглядеть следующим образом:
При заселении в квартиру арендатор должен передать арендодателю сохраненный депозит в размере _________ рублей, который гарантирует исполнение обязательств арендатора по возмещению ущерба, причиненного квартире и ее имуществу. Сохраненный депозит может быть передан наличными или перечислен на банковский счет арендодателя. Если арендатор виновен в причинении ущерба квартире, ее имуществу или технике, находящейся в квартире, этот ущерб возмещается за счет суммы сохраненного депозита. Если размер ущерба превышает размер сохраненного депозита, арендатор обязан возместить ущерб в течение 10 рабочих дней с момента требования арендодателя.
Наличие этого инструмента заставляет стороны действовать иначе — присутствовать при проверке квартиры после окончания срока аренды, вести переговоры и достигать соглашений.
Обеспечивает ли все вышеперечисленное защиту интересов собственника? Конечно, нет. Даже при наличии акта с указанием суммы ущерба и сроков арендатор может игнорировать свои обязательства и не возмещать ущерб. В случае с депозитом сумма причиненного ущерба может быть больше суммы депозита, взятого собственником. В таком случае необходимо будет защищать свои интересы в суде.