Как узаконить перепланировку в панельном доме

Какие изменения — «перепланировка»?

• Заменить душевую на ванну, заменить газовую плиту на электрическую и т.д.
• Изменить границы помещений, стены, перегородки, оконные и дверные проемы, а также конструкцию полов (ЗА ИСКЛЮЧЕНИЕМ подключения теплого пола). Включая изменение конструкции полов, если дом имеет деревянные перекрытия.
• Разрушить стены и построить перегородки, создать или закрыть проемы, чтобы создать новые комнаты.
• Создать антресоли (но не более 40% от общей площади помещения).
• Заменить системы отопления, водоснабжения, газоснабжения и вентиляции.

Однако, следует отметить, что не являются перепланировкой следующие действия: установка теплых полов, подключенных к общедомовым системам горячего водоснабжения или отопления; перемещение батареи на лоджию, балкон или веранду; пристройка лоджии и террасы на вторых и выше этажах; объединение газифицированных помещений с жилыми. В аварийных домах перепланировка не допускается.

Процедура согласования перепланировки с местной администрацией

Важно! Ответственность за согласование технического заключения в различных контролирующих органах (СЭС, Роспотребнадзор, городской или районный отдел архитектуры, пожарный надзор и др.) лежит на нанятом исполнителе.

После этого необходимо подать заявление и пакет документов в отдел архитектуры местной администрации, который отвечает за планировку зданий и помещений в соответствующем регионе. Согласно статье 26 Жилищного кодекса РФ заявка на перепланировку может быть подана лично или в электронном виде через МФЦ.

Важно! Перед подачей убедитесь, что в заявлении присутствуют подписи всех собственников жилья.

• технический паспорт жилья (квартиры);
• план этажа здания;
• техническое заключение от организации, являющейся членом саморегулируемой организации;
• выписка из Единого реестра государственной недвижимости;
• план жилья с правками от представителя БТИ, который проводил выездной осмотр.
• Если жилье находится в здании, которое признано памятником архитектуры, истории или культуры, то требуется получить положительное заключение от соответствующего ответственного ведомства о проведении или проведенной перепланировке. Данное заключение подтверждает, что изменения являются допустимыми и не причинят ущерба культурному наследию.

Какие идеи воплощают владельцы квартир?

Перепланировка санузла в панельном доме — это только одна из идей, которые приходят в голову владельцам квартир. Очень часто комнаты преобразуются в гардеробные, залы объединяются с коридорами, чтобы увеличить общую площадь (в этом случае необходимо перепланировать коридор в панельном доме), а также создаются дополнительные санузлы в коридорах, кладовках или холлах.

Некоторые владельцы квартир предпочитают объединять гостиные с кухнями или просто делать дверной проем в стене между ними. При этом нельзя перемещать кухонные приборы за пределы кухонной зоны. Важно понимать, что некоторые виды перепланировок не будут одобрены Мосжилинспекцией. Например, объединение газифицированной кухни с гостиной категорически запрещено.

Перепланировка кухни является одним из самых сложных процессов в панельном доме. Перестройка должна быть выполнена таким образом, чтобы кухонные приборы не находились над жилыми комнатами соседей снизу.

Варианты перепланировки

Наиболее часто жильцы решают переделать следующие комнаты:

1. Зачастую владельцы принимают решение расширить кухню. Сделать это достаточно сложно, так как с одной стороны находится несущая стена между кухней и жилой комнатой, а с другой стороны – санузел. Увеличение площади кухни за счет уменьшения санузла запрещено. Кроме того, между кухней и санузлом обычно проходит вентиляция, которую нельзя трогать. Другой популярный вариант при перепланировке кухни – объединение кухни и гостиной. Если стена между ними не является несущей, то можно полностью ее снести и объединить комнаты. Если стена является несущей, то можно создать в ней небольшой проем с помощью металлоконструкции. Однако для однокомнатных квартир есть ограничение – разрешается только наличие проема между кухней и гостиной. Полное удаление стены запрещено, так как в этом случае помещение теряет статус жилого.
2. В панельном доме возможна перепланировка ванной комнаты. Обычно решается вопрос о расширении или объединении ванной с туалетом. Для увеличения площади ванной комнаты можно присоединить смежные нежилые помещения, такие как коридор или гардеробная. Важно помнить, что нельзя уменьшать площадь жилых комнат для расширения ванной. Также не допускается перепланировка ванной над жилыми комнатами соседей снизу. Однако, распространенным вариантом перепланировки является объединение ванной и туалета без вмешательства в несущие конструкции. В этом случае не требуется разработка проектных документов и согласование. Кроме того, часто производится перемещение сантехники, замена ванной на душевую кабину и другие изменения. Важно придерживаться строительных норм при подобных изменениях.
3. Коридор обычно используется для увеличения площади других комнат. Его можно удалить полностью, чтобы расширить соседнюю ванную комнату, или использовать для увеличения жилых комнат. Иногда хозяева желают расширить коридор за счет других комнат, чтобы создать полноценную прихожую или гардероб.

Как узаконить проведенную перепланировку квартиры?

Требования к документам для согласования проведенных работ могут незначительно отличаться в зависимости от региона.

Поэтому в первую очередь необходимо узнать, какие организации занимаются узакониванием перепланировок и какой процесс следует пройти.

Существует два варианта легализации проведенных работ:

Через местную администрацию

В этом случае владельцу квартиры придется пройти через несколько инстанций и собрать следующий пакет документов:

1. Необходимо предоставить паспорт собственника помещения.
2. Требуются документы, подтверждающие право владения помещением.
3. Для получения разрешения на перепланировку необходимо предоставить заключение строительно-технической экспертизы, в котором будет указано, что перепланировка соответствует всем строительным нормам и не представляет угрозы для здания.
4. Требуется предоставить кадастровый паспорт объекта.
5. Для осуществления работ по перепланировке жилого помещения необходимо получить письменное согласие соседей, проживающих в квартирах, расположенных по периметру.
6. Если дом признан историческим памятником, требуется предоставить справку из главархитектуры.

Помимо вышеперечисленного пакета документов, необходимо подать заявление о согласовании перепланировки, которое должны подписать все собственники квартиры. Если жилье сдается по договору социального найма, ответственность за подписание заявления лежит на квартиросъемщиках.

Администрация принимает решение о согласовании или отказе в выполнении работ в течение полутора месяцев после предоставления всех документов.

Если работы не согласованы, собственник помещения может обратиться в суд, предварительно убедившись, что перепланировка не запрещена.

При положительном решении собственник должен согласовать работы с пожарными, СЭС, представителями жилищной инспекции и управляющей компанией, оформив соответствующие акты. Затем техники БТИ выезжают на объект, делают замеры помещения и оформляют новый кадастровый паспорт.

Судебный путь

Это второй официальный способ согласования уже выполненной перепланировки. Для этого нужны те же документы, что и при согласовании через администрацию.

Почему нужно легализовать перепланировку квартиры?

Самовольная перепланировка часто приводит к возникновению аварийных ситуаций и жалобам соседей в надзорные органы. Очень часто информацию о незаконных работах передают в жилищную инспекцию управляющие компании.

Кроме того, многие юридические действия с недвижимостью (приватизация, наследование, ипотека, залог и т.д.) требуют предоставления «свежего» технического паспорта квартиры из БТИ. В результате визита специалиста БТИ в квартиру с незаконной перепланировкой будет составлен техпаспорт, где нарушения будут обозначены красными линиями и будет сделана соответствующая пометка.

Если Мосжилинспекция обнаруживает нарушения, каждому собственнику помещения с незаконной перепланировкой будет наложен штраф. Кроме того, будет выдано предписание, требующее согласовать выполненные работы или вернуть помещение в первоначальное состояние.

Примеры предписаний Мосжилинспекции о устранении нарушений и допуске в квартиру

Создание документации для согласования перепланировки обычно стоит около 450 рублей за квадратный метр площади. Проектная документация на однокомнатную квартиру площадью 40 метров будет стоить 18 000 рублей.

Конечно, есть возможность найти исполнителей, которые выполнят техническое задание за 10 000 рублей, используя чужое разрешение СРО. Однако в таком случае вы, скорее всего, придется несколько раз подавать документы, вносить множество исправлений и получать отказы. Наихудшее, если в итоге утвержденный вариант будет отличаться от фактического состояния квартиры.

Каждый месяц к нам обращаются клиенты с отказами и ужасной документацией, которую они уже подавали 5 раз в Мосжилинспекцию, что лишний раз подтверждает необходимость доверять только профессионалам.

Каждый месяц к нам обращаются клиенты с отказами и ужасной документацией, которую они уже подавали 5 раз в Мосжилинспекцию, что лишний раз подтверждает необходимость доверять только профессионалам.