Как заключить соглашение о сдаче квартиры в аренду с владельцем

Закон не требует от арендатора предоставлять доказательства своей финансовой состоятельности, однако собственник имеет право запросить справку о доходах или выписку с банковского счета нанимателя, чтобы заранее исключить возможных должников. Тем не менее, арендатор не обязан иметь дело с чужими долгами, поэтому будьте готовы предоставить документы, подтверждающие, что квартира не является залогом и что у вас нет задолженностей по оплате коммунальных услуг.

Договор аренды жилья: зачем он нужен и как составить договор аренды квартиры в Москве

Рынок сдачи в аренду недвижимости активно развивается в больших городах, и многие участники сделки предпочитают обезопасить себя от возможных проблем и заключить договор найма. В данной статье мы расскажем, что представляет собой договор найма жилья, почему его не следует путать с договором аренды и на что необходимо обратить внимание при его составлении.

В повседневной речи часто используется термин «договор аренды», подразумевая договор коммерческой аренды жилья. В этом случае владелец квартиры или дома передает объект в аренду другому лицу.

Важно отметить два разных понятия — договор аренды жилого помещения, заключенный с юридическим лицом, и договор коммерческой аренды жилого помещения, который заключается между физическими лицами. Они четко разграничены законодательством, и важно понимать эту разницу.

Если один человек предоставляет жилье в аренду другому лицу, то это означает, что заключается договор коммерческой аренды жилого помещения. Данный договор регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ. В случае, если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом, используется договор аренды. В этом случае недвижимость может быть как жилой, так и коммерческой.

Текст договора

Если вы решили сэкономить на юристе и составить договор самостоятельно, учтите эти требования:

🖍 Текст должен быть либо полностью напечатан, либо написан от руки. Комбинированный договор примут, но сотрудник попросит написать дополнительную расписку.

🖍 Если объект (квартира, дом или комната в коммунальной квартире) находится в залоге у банка, это нужно прописать отдельным пунктом.

🖍 Необходимо обязательно указать срок договора, сумму ежемесячной платы и порядок передачи денег.

🖍 Все участники договора должны указать паспортные данные (ФИО, серия и номер, прописка). Если в договоре есть дети, взрослые указывают данные их свидетельства о рождении.

Что обязательно указать в договоре

Официальный договор аренды квартиры — это документ, в котором необходимо указать следующие условия:

1. ФИО участников договора.
2. Срок аренды квартиры.
3. Условия: что разрешено и что запрещено делать в квартире, например, можно ли проводить ремонт или содержать домашних животных (если да, то какой ремонт, какие животные), предоставляется ли мебель собственником (в каком состоянии, особые условия использования — например, в летнее или зимнее время года).
4. Условия аренды и стоимость. В договоре прописывается сумма арендной платы, учитывая особенности снятия жилья. Также указывается, будет ли арендатор оплачивать коммунальные услуги, сроки и размер оплаты, а также выбирается форма оплаты — наличными или переводом на карту/счет. Дополнительно, договор может содержать информацию о штрафах за просрочку.
5. Ответственность и штрафы. В случае нарушения условий договора аренды, арендатор может столкнуться с штрафами и последствиями. Например, если арендатор не своевременно перечисляет деньги, владелец квартиры может выселить его. Также, если собственник решит расторгнуть договор раньше срока, он может быть обязан заплатить неустойку или предложить арендатору другое жилье со скидкой.

Чем подробнее будет составлен договор аренды, тем лучше. Для избежания возможных конфликтов необходимо уточнить условия аренды заранее, чтобы обе стороны могли внести необходимые изменения в договор и включить в него важные для обеих сторон положения.

Налоги

Эта тема довольно сложна и требует дополнительного уточнения, а именно — какой именно договор рассматривается и кто является субъектом налогообложения: физическое или юридическое лицо, арендодатель или арендатор, наймодатель или наниматель.

Обычно доходы физического лица — наймодателя подлежат налогообложению по ставке НДФЛ, установленной в размере 13%.

Доходы от сдачи имущества в аренду, которое находится в России, считаются доходами, полученными от источников в Российской Федерации, и облагаются налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) в соответствии с пунктом 4 пункта 1 статьи 208 Налогового кодекса РФ. Физические лица — налоговые резиденты РФ, не являющиеся индивидуальными предпринимателями, облагаются НДФЛ по ставке 13% (15%) с доходов, полученных от сдачи имущества в аренду в соответствии с пунктом 1 статьи 224 НК РФ.

Для юридических лиц в зависимости от ситуации, включая применение упрощенной системы налогообложения и вид субъектного состава (арендодатель, арендатор), применяются налог на добавленную стоимость (НДС), налог на прибыль и налог на имущество.

О сроках и регистрации договора

Если по каким-то причинам вы хотите отказаться от аренды жилого помещения или квартиры, то в определенных условиях вы можете решить этот вопрос как в одностороннем порядке, так и через суд.

Когда следует обратиться в суд

Основным основанием для расторжения договора в суде является нарушение условий соглашения между арендатором и арендодателем. Вы также можете обратиться в судебные органы в других случаях, если они указаны в договоре.

Внимание! Если вы хотите отказаться от аренды жилья из-за кризиса в стране, суд не признает это основанием для расторжения договора.

• неправильное использование арендованного жилья;
• повреждение арендованной квартиры и находящегося в ней имущества;
• Если арендатор нарушает сроки оплаты аренды более двух раз (в договоре может быть указано однократное нарушение срока), то договор может быть расторгнут.
• Если арендатор отказывается от проведения капитального ремонта, то договор также может быть расторгнут.

Вы можете детально прописать условия, которые, если не будут соблюдены, станут основанием для расторжения договора. Таким образом, в случае судебного разбирательства вам будет легче доказать факты нарушений.

Обратите внимание! Перед обращением в суд вам необходимо пройти процесс досудебного урегулирования. Если вы пропустите этот этап, то суд может оставить ваш иск без рассмотрения.

Возможно ли для арендодателя досрочно расторгнуть договор аренды?

Часто в договорах устанавливается право наймодателя на досрочное расторжение соглашения при условии предварительного уведомления нанимателя за месяц и выплаты компенсации в размере одного депозита. Включение такого условия позволит вам в определенной степени защитить себя от ситуаций, когда наймодатель пытается незаконно выселить вас, меняя замки в ваше отсутствие.

Срочно свяжитесь с наймодателем и потребуйте вернуть вам ваше имущество – запишите этот разговор на диктофон. При этом лучше сформулируйте свои требования таким образом, чтобы наймодатель подтвердил наличие вашего имущества в квартире, указав конкретные предметы, а также факт замены замка. Предупредите его о возможных уголовных последствиях за кражу имущества (согласно статье 158 Уголовного кодекса РФ), самоуправство (согласно статье 330 Уголовного кодекса РФ) и нарушение неприкосновенности жилища (согласно статье 139 Уголовного кодекса РФ).

В случае, если добровольно наймодатель не соглашается отдать вам вещи, вы имеете право воспользоваться законным методом и сломать замок, чтобы забрать их. В этом случае ваше право имеет большую ценность и значимость, чем право наймодателя, которое будет нарушено вашими действиями. Такие действия являются самозащитой права, согласно статье 14 Гражданского кодекса РФ, и не могут быть признаны преступлением, в том числе самоуправством, согласно статье 330 Уголовного кодекса РФ. Важно запомнить, что именно вы являетесь законным владельцем и пользователем данной квартиры, а наймодатель нарушает закон. Если вы не заберете свои вещи самостоятельно, они могут быть похищены наймодателем, и вам придется доказывать в суде, что эти вещи действительно находились в квартире в момент, когда вы потеряли доступ к ней. Учитывая практическую невозможность этого, вы просто потеряете свои вещи.

Апелляционные определения Московского городского суда по делам № 33-15381/2018 и № 33-18489/2017, вынесенные 16 апреля 2018 г. и 16 мая 2017 г., соответственно, являются предметом данной статьи.

Снижаем налоговую нагрузку: эффективные способы

В соответствии с Налоговым кодексом РФ, уклонение от уплаты налогов на аренду недвижимости может повлечь за собой не только административную, но и уголовную ответственность. Чтобы избежать возможных проблем, рекомендуется ежегодно подавать налоговую декларацию в налоговую инспекцию по месту нахождения квартиры, так как часто информацию о нарушениях передают недовольные соседи.

Если вы сдаёте квартиру в аренду как физическое лицо, вам нужно будет рассчитать сумму налоговых платежей по форме 3 НДФЛ. Если вы зарегистрировались как индивидуальный предприниматель, у вас есть возможность выбрать одну из трех схем налогообложения: общую, патентную или упрощенную. Сумма выплат рассчитывается исходя из размера месячной арендной платы, указанной в договоре. В большинстве случаев наиболее выгодной оказывается упрощенная система, где размер выплат не превышает 6% от прибыли, полученной с квартиры.

Налог на аренду недвижимости для физических лиц, как правило, составляет 13% от дохода, полученного с квартиры за год. Если сумма дохода от сдачи жилья в аренду за последний месяц превышает 10-кратную минимальную зарплату, ставка повышается до 17% от суммы превышения.

Как видите, налог на аренду недвижимости не так страшен, как может показаться на первый взгляд. В конечном итоге штрафы и судебные разбирательства обходятся гораздо дороже!

Если у вас остались вопросы по сдаче квартиры в аренду, рекомендуем ознакомиться с нашим видеогидом.