Каковы условия продажи квартиры, приобретенной с использованием материнского капитала?

«Кроме того, если сделка была заключена между родственниками или вызвала подозрения, возможно привлечение внимания налоговых и правоохранительных органов, а также органов опеки. В дальнейшем сделка может быть аннулирована», — предупредил юрист.

Продажа квартиры, приобретенной с использованием материнского капитала: регистрация сделки и уплата налогов

Продажа квартиры, приобретенной с использованием материнского капитала, является сложной сделкой. В этом случае требуется выделение долей для детей, регистрация соглашения у нотариуса и получение согласия опеки на продажу. Мы уже рассказывали обо всем этом ранее. Теперь рассмотрим завершение сделки – регистрацию в Росреестре и уплату налогов.

Нам снова поможет в этом юрист Нино Гулбани из технологичного агентства Homeapp.

Продажа квартиры

В России уже 15 лет действует программа по стимулированию рождаемости, которая будет продолжаться еще четыре года. Каждый год объем выплат увеличивается. Например, в этом году размер материнского капитала при рождении первенца составляет 524,5 тысячи рублей.

Размер выплат зависит от количества детей в семье. Например, за второго ребенка государство выплатит уже 693,1 тысячи рублей, если семья не получала деньги на первенца. В противном случае доплата составит 168,6 тысячи рублей. Подробную информацию о размере выплат можно найти на сайте «Госуслуги».

В следующем году размер выплат увеличится на 12,4%, что соответствует годовой инфляции. Получить средства могут не только официально зарегистрированные пары, но и одинокие отцы и матери, воспитывающие детей.

Большинство россиян используют полученные средства на приобретение недвижимости, так как многие граждане страны стремятся улучшить свои жизненные условия. Однако, с появлением ребенка, этот вопрос становится еще более острым.

Кому предоставляется материнский капитал:

1. Мужчинам: (если ребенок родился до 1 января 2024 года или остался с отцом из-за смерти матери; если второго и третьего ребенка усыновили через суд после 1 января 2007 года);
2. Женщинам: (если второй и третий ребенок родились после 1 января 2007 года; если первый ребенок родился после 1 января 2024 года).

Важно: помимо основной суммы, родителям, которые родили своего первого ребенка, положены дополнительные выплаты. Условия выплат зависят от региона проживания.

Однако покупка жилья — это только одна сторона медали. Иногда возникают ситуации, когда приобретенное жилье перестает удовлетворять потребностям семьи и требует расширения или продажи.

Рассмотрим ситуации, когда родители задумываются о продаже недвижимости, которую они купили, используя материнский капитал.

Михаил, отец-одиночка из Москвы, который воспитывает Егора и Дашу, задумался о переезде в другой регион России: ему предложили высокооплачиваемую должность при переводе в другой город

Продажа жилья, приобретенного с использованием материнского капитала

По статистике, большинство семей используют материнский (семейный) капитал для покупки недвижимости. Временами возникает желание увеличить площадь жилья — обменять квартиру или дом на более просторное жилье или изменить место проживания.

Можно ли продать квартиру, если в ее приобретении использовались средства государственной поддержки, такие как материнский (семейный) капитал? И если да, то с какими трудностями столкнется продавец при оформлении сделки по продаже такой недвижимости?

Ответ на первый вопрос положительный. Стоит отметить, что использование средств маткапитала регулируется Федеральным законом от N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

Использование маткапитала требует выделения долей детям и супругу в приобретаемой недвижимости, будь то дом, квартира или другой вид жилого помещения, согласно закону. Органы опеки и попечительства следят за выполнением этого требования. Кроме того, для продажи квартиры, доли в праве собственности на которую принадлежат несовершеннолетнему, необходимо получить предварительное разрешение от органа опеки и попечительства.

Какие условия нужно соблюсти для продажи квартиры?

Безусловно, продажа жилья, приобретенного с использованием маткапитала, имеет ряд особенностей и отличий. Основные из них перечислены ниже:

Если вы использовали заемные средства при покупке жилья и оформили его только на одного из супругов, то такую квартиру необходимо будет переоформить в общую долевую собственность.

Если речь идет о несовершеннолетних детях, то для осуществления сделки необходимо получить согласие органов опеки. В случае, если дети уже достигли совершеннолетия, требуется их непосредственное участие в сделке.

Доли в праве собственности на приобретаемое жилье должны быть равны или превышать доли, которые были в продаваемой квартире. Уменьшение долей может быть разрешено органами опеки и попечительства только в случае существенного улучшения качества нового жилья и условий проживания.

Как продать квартиру, находящуюся в залоге, с использованием материнского капитала

Часто средства материнского капитала направляют на погашение ипотеки. Однако продажа такого имущества может столкнуться с определенными трудностями, поскольку жилье находится в залоге. Следовательно, для продажи ипотечной квартиры требуется разрешение от банка, а также разрешение на выделение долей, принадлежащих детям.

Однако, на практике банки практически не одобряют выделение долей, хотя такой запрет не установлен. Об этом заявил Григорий Скрипилев, руководитель практики разрешения споров и судебного представительства компании «Интерцессия». Юрист объяснил, что если такое и происходит, то очень редко. Пока квартира находится в залоге, банки не создают дополнительных проблем, выделяя доли в собственность.

Асия Мухамедшина из АЮР добавила, что если в залоге находится квартира, в которой выделяются доли несовершеннолетним, то сособственниками становятся дети, которые не в состоянии погасить долг. Это означает, что если родители перестанут выплачивать кредит, банк не сможет изъять такую квартиру, где доли принадлежат детям. Это нанесет ущерб интересам несовершеннолетних, подчеркнула эксперт.

Для того чтобы продать ипотечную квартиру, приобретенную с использованием материнского капитала, необходимо полностью погасить кредит. Возможно сделать это досрочно, внеся собственные средства или задаток от покупателя, в качестве примера можно привести Григория Скрипилева.

Затем родители или один из них (в зависимости от того, каким образом была приобретена квартира) должны передать доли, причитающиеся детям и супругу, и получить согласие органов опеки. Это необходимо сделать в течение полугода после выплаты кредита. После погашения ипотеки и выделения долей детям, квартиру можно продавать. В данном случае требования такие же — жилищные условия не должны ухудшаться.

Если родители вернут полученные средства обратно Пенсионному фонду, то можно продать ипотечную квартиру, в которую уже вложен маткапитал. В этом случае считается, что средства материнского капитала не использовались и не нужно выделять доли детям. Банк даст согласие на продажу квартиры, которая будет продаваться как обычная заложенная квартира, — рассказала нотариус, поделившаяся своей историей.

Пошаговая инструкция по продаже квартиры с маткапиталом

В первую очередь, необходимо выделить доли в квартире. Размер долей не имеет строгих требований, но он должен быть не меньше доли квартиры, оплаченной сертификатом. Для этого нужно просто определить стоимость квартиры и посчитать, какую долю покрыл маткапитал. Если доли не будут выделены, то суд может признать сделку по продаже такой квартиры недействительной.

Не следует выделять значительные доли — например, если в вашей семье трое человек: мама, папа и ребенок, то разумно будет выделить каждому по трети. Однако, это может оказаться неосмотрительным решением, так как такая большая доля для ребенка потребует серьезной компенсации при попытке продажи квартиры. К тому же, позже будет невозможно уменьшить долю ребенка.

Логика государства здесь проста — материнский капитал выделяется на ребенка и должен способствовать улучшению его жизненных условий. Поэтому, если материнский капитал был вложен в жилье, то пусть ребенок получит долю в этом жилье — таким образом его права будут защищены. При этом размер доли не играет принципиальной роли.

Для получения разрешения от органов опеки

Важно отметить, что после разделения долей квартиры для продажи детям, необходимо получить разрешение от органов опеки и попечительства. Их главная задача — гарантировать, что права детей не пострадают в результате этой сделки. Если вы решите продать квартиру с участием детей и просто потратите полученные деньги, то дети потеряют свою недвижимость, а также потеряют возможность использовать государственный материнский капитал. Государство строго следит за этим и контролирует процесс через органы опеки.

Одобрение сделки будет получено только в случае, если ребенок получит долю в эквивалентной недвижимости. Если вы решите продать квартиру в городе и приобрести дом без удобств в деревне взамен, то это, вероятно, не устроит опеку. Однако, если вы приобретете двухкомнатную квартиру вместо однокомнатной, где доля ребенка будет больше, чем раньше, это будет соответствовать интересам опекаемого. Поэтому часто лучше иметь в виду квартиру, которую вы хотите приобрести взамен — это усложняет сделку, но иначе будет очень сложно получить разрешение.

Выделение детских долей остается на усмотрение родителей

Закон обязывает выделять долю приобретаемой недвижимости для ребенка. Это необходимо, чтобы убедиться, что средства были потрачены на благо ребенка, отметил Кирилл Стус. Несоблюдение этого условия является нарушением закона. После проверок прокуратура может оспорить сделку и потребовать от родителей выделить долю в недвижимости через суд. «Кроме того, прокуратура может потребовать вернуть сумму маткапитала в бюджет, а на родителей могут завести и уголовное дело, так как средства маткапитала будут считаться использованными не по назначению», — сказал юрист.

Согласно его словам, срок выделения долей детям зависит от способа приобретения недвижимости:

• Если средства материнского капитала и ипотеки используются для приобретения недвижимости, то в соответствии с законом родители должны разделить доли в этой недвижимости в течение шести месяцев после погашения кредита (ипотеки) и снятия обременения с недвижимости;
• Если средства материнского капитала и собственные средства родителей (без ипотеки) используются для приобретения недвижимости, то разделение долей должно произойти немедленно после приобретения недвижимости. На практике это происходит одновременно — в момент перехода права собственности на недвижимость доли выделяются на детей.

Также ознакомьтесь с

• Какие трудности могут возникнуть при покупке жилья с использованием материнского капитала
• Можно ли приобрести дачу с использованием материнского капитала и как это сделать
• Конституционный Суд разрешил отцам детей от суррогатных матерей получать материнский капитал

Покупка новостройки

Если семья с детьми решает приобрести новую квартиру по договору уступки, то необходимо учесть, что право собственности на недвижимость еще не оформлено в Росреестре. То есть, на данный момент квартиры фактически нет. В такой ситуации невозможно выделить доли на детей до тех пор, пока право собственности не будет оформлено. Однако, если семья решает продать эту «будущую квартиру» и купить уже готовую квартиру по обычному договору купли-продажи, рекомендуется сразу оформить доли на детей и других членов семьи при покупке новой квартиры.

Важно отметить, что при заключении договора долевого участия, то есть при покупке новостройки с использованием материнского капитала, необходимо быть очень внимательным, так как в этом случае существует множество тонких деталей, которые знает только специалист в области недвижимости.

В заключение, еще раз хотим обратить ваше внимание на обязанность наделить детей долями в праве собственности на недвижимость. Если государственные органы проведут проверку в отношении вас, то через суд могут признать сделку купли-продажи недействительной и потребовать вернуть средства материнского капитала в Пенсионный фонд. Кроме того, существует возможность привлечения вас к уголовной ответственности по делам о мошенничестве.