Почему покупка апартаментов может быть невыгодной

Сначала стоит отметить, что понятие апартаментов, о которых идет речь, не определено в Жилищном кодексе. Интересно, что они упоминаются в приказах Минспорта, Минкультуры и отельных гостиницах. В этих документах под апартаментами понимается категория гостиничных номеров площадью от 40 кв.м. с наличием кухни.

Стоит ли покупать апартаменты в 2024 году

Что такое апартаменты, можно ли зарегистрироваться в них и стоит ли их покупать, можно узнать из статьи в журнале «Ъ».

Апартаменты являются, по сути, коммерческими помещениями, которые часто используются в качестве жилых.

1. Апартаменты продаются по более низкой цене, чем квартиры — в среднем на 10-30%.

2. Из-за относительно невысокой стоимости их выгоднее сдавать в аренду, чем квартиры.

3. В отличие от жилых помещений, в апартаментах нет строгих ограничений на перепланировку.

1. Отсутствует необходимость оплачивать капитальный ремонт.

2. Обычно комплексы с апартаментами строятся в районах с хорошо развитой инфраструктурой.

3. Невозможно получить постоянную регистрацию.

4. Размер коммунальных платежей в апартаментах выше, чем в обычных квартирах, в среднем на 15–30%.

5. Налог на имущество также выше: для жилой квартиры составляет 0,1% от кадастровой стоимости, для апартаментов — 0,5–2%. Однако, кадастровая стоимость апартаментов ниже, поэтому на практике разница может быть незначительной.

6. Застройщик не обязан соблюдать строительные нормы, необходимые при строительстве жилых помещений, а также не обязан благоустроить территорию перед домом.

7. Покупка апартаментов не может быть осуществлена с использованием материнского капитала, не дает права на получение налоговых вычетов и не предоставляет льгот по оплате коммунальных платежей.

6. При наличии долга, приставы могут отобрать апартаменты, даже если это единственное жилье.

Гендиректор юридической фирмы ARIUM, Дмитрий Ильин, утверждает:

«Все апартаменты можно условно разделить на «плохие» и «хорошие». «Плохие» апартаменты — это те, которые нарушают строительные нормы, установленные для жилых помещений (инсоляция, вентиляция, звукоизоляция и т.д.), или строятся с нарушением градостроительных регламентов, например, в непредназначенных для временного проживания местах. Такие апартаменты являются незаконными и должны быть снесены или приведены в соответствие. «Хорошие» апартаменты — это те, которые соответствуют требованиям, но по формальному статусу исключают возможность регистрации граждан по месту жительства, имеют ограничения в использовании социальной инфраструктуры и требуют дополнительных затрат на содержание и уплату налогов».

Апартаменты — отличное решение для городской застройки с ограниченным пространством

Когда речь заходит о недостатках апартаментов, стоит отметить, что в некоторых случаях они оказываются весьма удачным выбором. Например, в условиях плотной исторической застройки центра города, не всегда возможно построить жилой комплекс с необходимой инфраструктурой, в то время как район нуждается в дополнительном жилье. В такой ситуации апартаменты становятся вполне жизнеспособным и уместным решением.

Хотя пока не разработан регламент ухода от апартаментов, нет необходимости паниковать. Следует понимать, что закон обратной силы отсутствует, поэтому проекты, которые получили градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) к моменту вступления закона в силу, будут реализованы. Их можно рассматривать вместе с уже построенными апартаментами как инвестиционный актив. Проект без ГПЗУ может оказаться более рискованным вложением.

Одно из самых важных правил, которое следует соблюдать, — это тщательный выбор местоположения проекта и анализ его дальнейшего использования. Особое внимание следует уделять апартаментам, расположенным в деловых районах города, где не хватает жилых проектов. Важно рассматривать не только имеющееся жилье в районе, но и потенциал района с точки зрения будущего строительства. В деловых районах всегда будет спрос на аренду жилья. Например, район «Москва-Сити»: здесь вообще нет жилья, а количество желающих жить в «Сити» измеряется тысячами. Апартаменты в таком месте очень уместны, и спрос на них не изменится с изменением законодательства.

Мнение авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.

Апартаменты стоят дешевле квартир: правда или миф?

Согласно историческим данным, апартаменты обычно стоили меньше квартир с аналогичными характеристиками. Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» в компании «Инком-Недвижимость», объясняет, что разработчики апартаментов экономят на социальной инфраструктуре и НДС во время строительства, что позволяет им предлагать покупателям помещения сопоставимой площади, но по более низкой цене на 15-20%. Дмитрий Паринос, заместитель директора подразделения индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга в консалтинговой компании CORE.XP, утверждает, что разница может достигать 20-25%.

Однако в настоящее время эта разница в стоимости не сохраняется для всех категорий апартаментов, отмечает руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева. Она подчеркивает, что если сравнивать квартиры и апартаменты с одинаковыми сроками сдачи, отделкой и расположением внутри каждой категории, то разница будет составлять 15–20%. Однако учитывая, что значительная часть апартаментов находится на последней стадии строительства и предлагается с различными видами отделки, средняя цена за квадратный метр может быть выше, чем в квартирах. По данным компании, средняя цена за квадратный метр в квартирах в настоящее время составляет 403,3 тыс. рублей, а в апартаментах — 444 тыс. рублей.

Индикаторы стоимости первичного рынка

Средняя площадь, кв. м

Средневзвешенная цена за кв. м, тыс. рублей

Какой налог необходимо уплатить

В соответствии с законодательством, все владельцы недвижимости обязаны ежегодно уплачивать налог на свое имущество. Для расчета данного налога необходимо узнать кадастровую стоимость недвижимости и умножить ее на применяемую ставку налога.

Ставка налога на апартаменты зависит от назначения помещения и в текущем 2024 году составляет от 0,5% до 2%. Это значительно выше максимальной ставки, установленной для квартир, поэтому владельцам апартаментов придется уплачивать больше налоговых средств.

При расчете налога на апартаменты не применяются налоговые вычеты и не предоставляются федеральные налоговые льготы. Чтобы узнать точную ставку налога, рекомендуется обратиться к информации, размещенной на официальном сайте Федеральной налоговой службы в разделе «Справочная информация».

Возможно ли получить налоговый вычет для апартаментов?

При приобретении недвижимости однажды в жизни человек имеет право на получение налогового вычета в размере 13% от стоимости, но не более 260 тыс. рублей. Это правило применяется только к жилой недвижимости, включая квартиры, загородные дома и общежития. Апартаменты не входят в эту категорию, поэтому получить налоговый вычет не удастся. Однако не все так плохо.

Вычет можно получить с процентов, если апартаменты покупаются по ипотечной программе. Максимальная сумма возмещения уплаченных процентов банку составляет 390 тыс. рублей за все время.

Важно: налоговый вычет формируется из налоговых удержаний с официальной заработной платы — 13% НДФЛ. Если вы не уплачиваете взносы, налоговая служба ничего не вернет.

Преимущества и недостатки

Кристина Дудко выделяет следующие сильные и слабые стороны данного типа недвижимости.

• Разнообразие удобств и сервисов. Многие апартаменты предлагают широкий спектр опций, таких как бассейн, тренажерный зал, зона отдыха, а также услуги консьержа;
• Гарантия безопасности. В новых комплексах, особенно премиального и элитного класса, имеется закрытая охраняемая территория с системой видеонаблюдения;
• Развитая инфраструктура. Современные апарт-комплексы обеспечивают обширную инфраструктуру для жильцов, включая магазины, кафе, салоны красоты, фитнес-центры, кинотеатры.
• Более высокие затраты. Сервисные апартаменты, предлагающие различные услуги для жильцов, такие как уборка или питание, обычно стоят дороже стандартных квартир и апартаментов;
• Возможность открытия офиса рядом с жилыми апартаментами теоретически существует, но в современных проектах это практически исключено;
• Возможности постоянной регистрации нет, однако для большинства покупателей это не является проблемой. Ведь в высоком ценовом сегменте люди, покупающие апартаменты, уже обладают квартирами и рассматривают апартаменты с учетом других преимуществ, таких как расположение, инфраструктура, концепция проекта и так далее.

Илья Фролов, управляющий партнер девелоперской компании Stenoy:

С точки зрения инвестиционного актива, управление номерным фондом в гостинице проще и позволяет расширить свои инвестиции, поскольку операционные задачи решает управляющая компания, а инвестор тратит минимум времени на управление.

Доходность номерного фонда значительно выше доходности жилой недвижимости, цены на апартаменты ниже цен на аналогичные квартиры, а для юридических лиц есть дополнительный бонус — НДС включен в стоимость апартаментов.

Что касается «псевдоквартир», то отсутствие управляющей компании влечет отсутствие сервисов. В таких комплексах возникает множество проблем с управлением самим домом, поскольку управление нежилым зданием с помощью собрания собственников нежилой недвижимости является более сложным, чем управление многоквартирным жилым домом.

Часто задаваемые вопросы и ответы

— Апартаменты, с точки зрения налогообложения, рассматриваются как другие нежилые помещения. Размер налога зависит от конкретного региона, города или населенного пункта, а также от кадастровой стоимости объекта. Важно отметить, что апартаменты не являются жилыми помещениями, поэтому не имеют права на налоговые льготы, — отмечает юрист Ольга Сулим.

Возможно ли получить ипотеку на апартаменты?

— Конечно. Многие банки предоставляют такую возможность. Однако процентная ставка по ипотеке на апартаменты будет выше, чем на жилые помещения. Например, к зиме 2024 года ставка на вторичное жилье составит около 10%. Для новостроек — 5,9-7%. Апартаменты будут иметь более высокую ставку — до 15%, так как они считаются коммерческими помещениями, — поясняет Олег Царев.

Могу ли я зарегистрироваться в апартаментах?

Стоит отметить, что в законодательстве отсутствует термин «прописка». Вместо него используется понятие «регистрация». Эта регистрация может быть временной или постоянной. В апартаментах возможно получить только временную регистрацию, которая действительна до пяти лет. Необходимо отметить, что единственным недостатком такой регистрации является необходимость ее продления.

Возможно ли изменить статус апартаментов с нежилого на жилое помещение?

Теоретически, это возможно, но на практике такие случаи встречаются очень редко. Это связано с трудностями процедуры, включающей сбор и предоставление множества документов. Кроме того, требования к этой процедуре могут различаться в разных регионах Российской Федерации. Дополнительную информацию можно получить в МФЦ или администрации своего муниципалитета. Важно отметить, что даже при соблюдении всех требований и предоставлении необходимых документов, смена статуса может быть неодобрена. Это может быть связано с тем, что сам дом с апартаментами не соответствует определению жилого помещения.

Правда ли, что в апартаментах стоимость ЖКХ выше, чем в обычной квартире?

— Поскольку апартаменты относятся к нежилой недвижимости, их обслуживание обходится дороже, чем обслуживание квартиры с такой же площадью. Кроме того, закон не предусматривает льготы по оплате коммунальных платежей за апартаменты, — отвечает Ольга Сулим.

Я заметил на сайтах объявлений, что продают апартаменты в здании, которое раньше было заводом. Это возможно?

Да. Не всегда апартаменты выглядят как жилое помещение в привычной нам форме многоквартирного дома.

Да. Не всегда апартаменты выглядят как жилое помещение в привычной нам форме многоквартирного дома.