Важные моменты при приобретении доли в квартире

После развода Елена и ее бывший супруг стали собственниками квартиры в равных долях. Бывший муж предложил Елене выкупить его долю в ней, чтобы она стала полноправной и единственной хозяйкой жилья. Однако у женщины не было достаточно свободных средств. Перед ней возник вопрос: возможно ли приобрести долю в квартире в ипотеку и стать единственным владельцем недвижимости?

Возможно ли приобрести долю в квартире в ипотеку

Если у вас недостаточно средств для покупки квартиры, вы можете выкупить долю в ней. В данной статье мы расскажем, что такое доля, можно ли ее приобрести в ипотеку и как наслаждаться своим собственным жильем.

  • Что такое доля в квартире
  • Когда приобретение доли оправдано
  • Можно ли получить ипотеку на долю в квартире
  • Особенности приобретения доли в квартире с помощью кредита
  • Какие документы нужны для получения ипотеки?

Елена провела в браке десять лет. Сейчас они решили развестись. За все это время они приобрели совместную квартиру. Каждый из супругов владеет половиной квартиры. Каким образом можно по закону оформить единоличное владение квартирой одним из супругов?

Доля в виде дара

Для совершения сделки по передаче доли в виде дара не требуется согласие остальных собственников. Часто дарение используется для прикрытия реальной сделки купли-продажи недвижимости, особенно если другие собственники согласны выкупить долю по преимущественному праву.

Продавцы, не добросовестные, при оформлении продажи используют сделку дарения и получают оплату по расписке. В этом случае покупателю придется заплатить налог, так как дарение не происходит между близкими родственниками. Если все устраивает всех, сделка не оспаривается и остальные собственники не имеют возражений, то можно считать, что покупателю крупно повезло. Если нет — сделка будет оспорена, предупреждает Меркеева.

Как же покупателю проверить собственников жилья?

В первую очередь, при покупке квартиры, следует запросить у продавцов правоустанавливающие документы на выбранный объект недвижимости, а также заказать расширенную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Коба Оржония предлагает после изучения этих документов убедиться в информации о владельцах, основных документах (документ, на основании которого продавец получил право собственности), уточнить кадастровый номер квартиры, технические характеристики, наличие обременений и ограничений. При тщательном изучении документов на квартиру и проверке ее фактического состояния на наличие незаконной перепланировки также необходимо убедиться в отсутствии задолженности по коммунальным платежам и изучить данные о зарегистрированных и проживающих лицах. Особое внимание следует уделить проверке продавцов — находятся ли они на учете в наркологическом и психоневрологическом диспансере, получили ли согласие от супругов на отчуждение имущества».

Согласно его заявлению, если в квартире есть несколько владельцев, процедура получения и оценки документов для принятия решения о покупке недвижимости усложняется: проверка занимает вдвое больше времени.

Что делать, если вы стали совладельцем квартиры с микродолей

Речь идет о спорных ситуациях — например, когда в квартиру въехал недобросовестный совладелец. В Росреестре, во-первых, рекомендуют «фиксировать все злоупотребления и нарушения общественного порядка со стороны совладельца с последующим обращением в правоохранительные органы при необходимости». Во-вторых, рекомендуют признать микродолю незначительной и принудительно выкупить ее в судебном порядке по рыночной цене.

В Росреестре отметили, что в спорах истцам важно доказать невозможность фактического вселения на спорную долю из-за отсутствия изолированного помещения, соответствующего площади доли. Ведомство добавило, что принятый закон должен ускорить процесс признания микродоли малозначительной.

Продажа доли в квартире

Владелец доли в квартире имеет право распоряжаться ею по своему усмотрению, включая возможность продажи, подарка, завещания или отдачи в залог (согласно статье 250 Гражданского кодекса). Законом предусмотрен особый порядок для продажи доли — преимущественное право покупки. Это означает, что в первую очередь долю нужно предложить на выкуп другим собственникам квартиры, пояснила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер.

Право преимущественной покупки доли в квартире предусматривает, что собственник квартиры должен предложить своим сособственникам выкупить его долю перед тем, как он продаст ее постороннему лицу. При этом предложение о выкупе должно быть направлено по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников. Обязанность продавца уведомить других участников долевой собственности о продаже своей доли считается исполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Однако уведомление о продаже доли одним участником долевой собственности не считается доставленным другому участнику, если оно не было вручено адресату по независящим от него обстоятельствам.

Получивший предложение о приобретении доли сособственник должен в течение месяца принять или отклонить его. Если он не отреагирует, это будет считаться отказом. Если остальные участники долевой собственности откажутся от преимущественного права приобретения доли, ее можно продать постороннему лицу», — сообщила Ольга Эттлер.

До истечения этого срока (месяца) можно продать долю в праве общей собственности стороннему лицу, если все остальные участники долевой собственности подпишут официальный отказ от приобретения доли.

Как определить долю в квартире

Долю в квартире можно определить двумя способами:

  1. В частях от целого — например, 1/ 3 квартиры — такую долю называют идеальной.
  2. В натуре — например, одна комната или 36 м² — это реальная, или выделенная доля.

Однако, доля, которая составляет менее 6 м² от общей площади жилого помещения, не должна считаться микродолей. Сделки с микродолями не имеют юридической силы.

Исключение составляют случаи, когда микродоли возникли в результате наследования, приватизации, использования материнского капитала или до введения запрета на них — до 1 сентября 2024 года.

Приобретение реальной доли является более удобным вариантом. Если вы покупаете, например, комнату, то вы можете быть уверены, что продавец выделил вам долю. Это означает, что вы будете жить в этой комнате, а другой собственник — нет. Просто не забудьте уточнить правила использования общих помещений, таких как кухня, ванная комната и коридор.

Если вы покупаете идеальную долю и хотите жить в квартире, то, вероятно, вам придется договариваться с другими собственниками о правилах использования квартиры. К сожалению, они часто бывают несговорчивыми, и вам, возможно, придется обратиться в суд для решения этого вопроса.

Как разделить недвижимость в натуре

Для разделения недвижимости в натуре, то есть в виде отдельной комнаты, можно использовать соглашение между сторонами или обратиться в суд.

Сначала стоит попытаться договориться с другими собственниками. Если переговоры не привели к решению вопроса, то придется обратиться в суд. Для этого нужно подать иск о разделе недвижимости в натуре и, в случае положительного решения, получить судебное решение о разделе. Согласно этому решению суда будут выделены два жилых помещения с указанными номерами или обозначениями, например, А и А1.

Полученные документы затем подаются на государственную регистрацию в Росреестр через МФЦ. В результате каждому объекту будет присвоен отдельный кадастровый номер, и каждый собственник получит право собственности на целое помещение, а не на долю в нем.

В некоторых случаях невозможно выделить долю в натуре, следует понимать это. Например, когда доля собственника является незначительной — меньше размера комнаты в квартире. Еще один важный момент: даже если выделена жилая комната, общие помещения — кухня, прихожая, ванная и туалет — остаются в общей долевой собственности.

Не забудьте разделить лицевой счет, чтобы коммунальные платежи шли на каждую комнату отдельно, и установить отдельные счетчики, где это возможно. Расходы на обслуживание другого общего имущества в квартире рассчитываются пропорционально доле в общей собственности (п. 2 ст. 43 ЖК РФ).

Не забудьте разделить лицевой счет, чтобы коммунальные платежи шли на каждую комнату отдельно, и установить отдельные счетчики, где это возможно. Расходы на обслуживание другого общего имущества в квартире рассчитываются пропорционально доле в общей собственности (п. 2 ст. 43 ЖК РФ).

Оцените статью
Добавить комментарий