Зачем нужны апартаменты?

Апартаменты привлекают покупателей по разным причинам: удачное расположение, привлекательная цена, готовая отделка. Клиенты считают, что они ничем не отличаются от обычных квартир и статус «нежилой фонд» имеет значение только на бумаге. На самом деле это может повлиять на комфорт будущих жильцов. Поэтому мы подробно рассмотрим особенности апартаментов, узнаем их преимущества и недостатки.

Вопросы и ответы о апартаментах

В России продолжается рост популярности апартаментов — они уже занимают четверть рынка новостроек в Москве, при этом большинство людей считает их элитным жильем. Мы объясним, что на самом деле это такое, почему апартаменты стоят дешевле, но налоги и коммунальные платежи на них — дороже.

Некоторые считают, что апартаменты — это роскошное жилье, что связано с одним из устаревших словарных определений, но юридическое значение этого слова совсем другое. Апартаменты — это не жилая, а коммерческая недвижимость. Ее площадь, как и у квартиры, обычно не меньше 25 квадратных метров, с санузлом и кухней.

Отличие апартаментов от квартиры заключается в том, что регистрация там возможна только на пять лет, а затем срок регистрации можно продлить еще на пять лет. Это происходит потому, что формально апартаменты являются коммерческими зданиями, они принадлежат организациям и юридическим лицам. А постоянная регистрация возможна только по постоянному месту жительства, и апартаменты не подпадают под это определение.

Каковы преимущества приобретения апартаментов

Апарт-жилье отличается от квартиры своим уникальным юридическим статусом. Это форма коммерческой недвижимости, владелец которой имеет возможность временного проживания, сдачи в аренду или размещения гостей. Несмотря на то, что при строительстве апартаментов соблюдаются санитарные и технические нормы для жилых объектов, они не рассматриваются как таковые. Однако это позволяет отнести их к данной категории.

Еще одно отличие заключается в отсутствии общедомовой собственности. В многоквартирном доме такая собственность распространяется на общие зоны, такие как чердак, подвал, придомовая территория и т.д. В случае апарт-жилья понятие общедомовой собственности отсутствует. Вся собственность принадлежит владельцу здания. Если жильцы захотят внести изменения в свое жилье, им придется выкупать или арендовать необходимую площадь.

Особенности приобретения апартаментов

Апартаменты можно приобрести с использованием кредитных денег, включая ипотечный кредит. Банки выдают ипотеку на апартаменты по стандартным условиям, и годовые ставки для этого типа помещений не отличаются. Также возможны субсидии от застройщиков апарт-комплексов. Процесс проведения сделки для новостроек и на вторичном рынке не отличается.

Однако, нельзя воспользоваться господдержкой, такой как использование материнского капитала, приобретение квартиры по программе военной ипотеки или использование государственных программ улучшения жилищных условий для семьи. Владельцам апартаментов не положены льготы по налогам, и налоговый вычет от государства на покупку этого типа жилья не распространяется.

В зависимости от проекта и застройщика, апартаменты могут быть предоставлены с отделкой «под ключ». В некоторых случаях, квартира уже оборудована мебелью, кухней и бытовой техникой. Это очень удобно, так как после получения ключей можно сразу заселиться или найти арендатора. При отделке в стиле «white box» у владельцев есть больше возможностей для изменения помещения по своему вкусу и проведения перепланировки. Согласование изменений в апартаментах проще, чем в квартире.

История третья. Наш собственник – самодур

Илья снял апартаменты в центре Москвы. Застройщик сдавал там офисы в аренду, сохраняя право собственности. Такой мажоритарный собственник, который владеет большинством голосов, имел право принимать решения по дому самостоятельно.

Я выбрал управляющую компанию, которая мне удобна. Я мог проголосовать за повышение тарифов. Жители этого комплекса не имели законных механизмов для борьбы с таким собственником-самодуром. Это не просто жилье, это каторга.

Что такое апартаменты

Апартаменты — это помещения, которые относятся к категории нежилых. Закон не дает четкого определения апартаментов, но они упоминаются в Приказе Министерства спорта, туризма и молодежной политики № 35 от 2011 года. В этом приказе апартаменты определяются как номера высшей категории в коммерческой недвижимости, такие как гостиницы, дома отдыха, санатории.

1. Апартаменты дороже квартир?

По общему мнению, апартаменты обычно стоят дешевле квартир с аналогичной площадью, характеристиками и расположением. Тем не менее, следует учитывать, что на стоимость многоквартирных домов и апартаментов влияет множество факторов. Например, цена земли, на которой построено здание, категория жилья, наличие или отсутствие отделки, если речь идет о новостройке.

2. Стоимость содержания апартаментов

В среднем, стоимость коммунальных платежей в апартаментах превышает суммы, перечисляемые собственниками квартир в МКД, на 15%. Однако, величина платежей зависит от различных факторов, таких как тип здания, где находится помещение, список предоставляемых услуг и тарифы, установленные управляющей компанией. Например, платежи могут быть выше, если необходимо обслуживать апартаменты бизнес-класса, где, помимо обычных услуг, требуется оплата консьержа и охраны.

3. Существует ли большой налог на имущество для владельцев апартаментов?

Подобно владельцам квартир, собственники апартаментов обязаны ежегодно уплачивать налог на имущество. Сумма налога зависит от следующих факторов:

• региона расположения;
• типа здания и его использования;
• Оценка налога зависит от наличия или отсутствия помещений, используемых для предпринимательской деятельности, таких как офисы или предприятия общепита, в здании. В Москве налоговая ставка для нежилых объектов без коммерческих площадей составляет 0,5%. Однако, если в здании есть коммерческие помещения, налоговая ставка будет выше. Также ставка может быть выше, если кадастровая стоимость объекта превышает определенное значение;
• Расчет налога на жилье основывается на его кадастровой или инвестиционной стоимости. При расчете используется кадастровая стоимость, если она уже определена. Значение берется на 1 января года, за который необходимо заплатить налог. Если кадастровая стоимость не определена, то используется инвентаризационная стоимость;

Взаимоотношения с соседями

Для квартиры. Запрещается использование жилого помещения в качестве офиса, мини-хостела или частного детского сада. Если такое нарушение обнаружено, владельцы квартир имеют право обратиться в управляющую компанию с жалобой.

В многоквартирном доме существует режим тишины: после 23:00 запрещено производить громкие звуки или слушать музыку с высокой громкостью. Если шум не прекращается, жилец имеет право вызвать полицию.

Для апартамента. Правила многоквартирного дома не распространяются на нежилые помещения. Это значит, что за стенами апартаментов, где проживает семья, может находиться клуб, и в этом нет ничего противозаконного.

Также соседи могут шуметь после 23:00: жителям придется принять шум от телевизора и ночных дискотек.

Каковы перспективы апартаментов в Беларуси?

– В будущем я предвижу, что апартаменты в формате квазижилья будут очень востребованы. Все будет зависеть от множества деталей: расположение проекта, цена, планировка и качество.

Оценить размер рынка будет сложно, так как это новый продукт на рынке, но за ближайшие 5 лет он может занять до 1000 единиц.

Почему так происходит? Несмотря ни на что, в Минске достаточно территорий для жилых проектов. Апартаменты в таком формате могут быть интересными, если место идеальное (центр города, близость к паркам, водоемам), но там нельзя построить жилье. Однако такие случаи вряд ли будут частыми.

Возможно, в некоторых случаях квазижилье может заинтересовать покупателей из-за более низкой стоимости по сравнению с жилыми помещениями. Однако для девелоперов это уже не будет интересно, если они могут реализовать жилой проект. Обратное возможно только в случае, если реализация жилья затруднена или невыгодна, а коммерческая недвижимость не пользуется спросом. Учитывая ограничения планировки и другие факторы, наличие множества альтернатив для покупателей, такие ситуации могут возникнуть, но маловероятно, что апартаменты полностью заменят жилье.

Сервисные апартаменты — это более сложный и менее известный продукт для белорусских девелоперов и инвесторов. На популярность и поглощение таких помещений влияют как внешние факторы (туризм, деловая активность), так и внутренние факторы (уровень услуг, наличие профессионального оператора). Учитывая размеры рынка арендного жилья — 60 тысяч квадратных метров для долгосрочной аренды — и желание граждан вкладывать небольшие суммы, у этого сегмента есть перспективы. Можно предположить, что в течение ближайших 5-6 лет количество сервисных апартаментов может достичь отметки в 700-1000.